買舊樓最大中伏位

大家在舊區發掘筍盤,經常會聽到地產代理說,這裏收購價會是XX錢,將來樓價一定不止這個價錢。如果你信,便中伏了﹗

讀者來信

Anthony Sir你好,最近計劃搬屋,想搬到名校網,方便孩子將來報學校,於是就和家人到港島西睇樓,見樓價甚貴,於是就想代理幫手講講價,代理說不可能啦,最近附近的舊樓收樓,收購呎價都要2萬多元,將來起好肯定要賣4萬,附近的物業肯定會水漲船高,業主怎麼可能減價呢?當時我心想…4萬?!太誇張了吧!這裡可不是甚麼豪宅地段啊!這是甚麼玩法?重建不會是蝕本生意吧?

回覆讀者來信

舊區尋寶,經常聽見代理這樣說!
小心中伏!收購呎價,不等如呎價!
一直以來筆者都喜歡在舊區尋寶,記得十多年前剛剛出道的時候,已經常常聽見代理這麼說。由於有些代理實在吹得太大,筆者覺得難以相信,也沒有理會這是甚麼一回事,只會以自己的方法計算,衡量物業性價比,決定是否出手,免於中伏!

近年筆者的團隊開始參與收購重建,了解更多。
認識我們的朋友都知道,兩年前我們就開始做全幢工廈活化,九龍東的兩個項目,早已經沽清,最近已經開始交樓收尾數。去年我們在九龍西亦成功收購了8幢舊樓,整合為一個逾萬呎的地盤,將會重建成為一幢廿多層高的高級商廈。經歷過這幾年收購重建,逐漸掌握更多收購重建的技巧,對這些資訊亦睇得更通。

收購呎價,不等如呎價!

先講收購呎價,是以現時的單位計算。
引述你的資料,單位實用面積400多呎,收購價近1000萬,換句話說給予業主的收購呎價,就是每呎2萬多元,如果是市建局收購,會按同區7年樓齡的標準計算,簡單清晰。重點是,這不等如成本是每呎2萬多元,亦不等如將來每呎要賣4萬元!

因為收購重建,很多時地積比率都未用盡。
所謂地積比率(Plot Ratios)意思是指物業准許發展的總面積,與地盤面積的比例,例如地盤面積是5千呎,地積比率8倍,可以興建的樓面面積就是4萬呎。所謂地積比率未用盡,簡單來說,就是可以起多幾層樓,起多啲面積。

發展商可提高地積比率

例如…
之前的舊樓,只有幾層高,總面積只有4萬呎;
每呎收購價2萬元,總收購成本就是8億元。
重建之後可以興建8萬呎;
每呎的成本就是8億元/8萬呎,即是1萬。

如果以最初的收購價2萬元計,將來賣樓當然要3、4萬;
但以上述的例子為例,其實成本樓面呎價其實是1萬,計算建築成本及其他成本之後,要賺錢根本就不用賣3、4萬,可以2萬多元就已經可以有不俗的利潤了。所以以後聽見代理說,旁邊舊樓收購每呎幾多萬,將來要賣幾多萬,不要輕易著魔!要先了解這是收購呎價還是樓面呎價,是否可以起高啲、起多啲,才能準確評估。

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