買樓上車攻略 首期、月入要幾錢? 【中港樓一文睇晒】

問十個香港人,個個都話想上車,但好多人連上車可以做幾多成首期,點計壓力測試都未知,結果有實力既人唔知自己原來夠能力買樓,錯過好多機會,有啲唔夠實力就心口掛個勇字落訂買樓,點知上唔到會局住撻訂。所以今次就從入門篇講起,究竟首期、月入要幾多先夠資格買樓?

讀者來信

Anthony Sir你好!我和太太結婚兩年多,一直與家人同住,努力工作儲錢,等機會上車,我月入約3萬,太太約2萬,我們的積蓄,加上家人的一點支持,大約有百多萬資金,想趁機會買層自住樓。同時見你的文章講大陸樓好平,好有爆升潛力,如果計得掂數想買多間大陸樓投資,你覺得有冇機會呢?

回覆讀者來信

劈價潮又來了!一起出擊買筍盤吧!
好多人都話驚…傻瓜!跌市趁平買,點都穩陣過升市高追啦!
唔少朋友已經蠢蠢欲動想趁機會買樓上車,買平兩成?濕濕碎啦!買平超過100萬的學員都有有人在。收到不少醒目網友的問題,有啲想買香港樓,有啲想買大陸樓,而家係咪入市時機?入場門檻又點計?一次過同大家做個比較!
 
Q: 甚麼是上車盤?細價樓?
A: 可以分兩個門檻:400萬、450萬、600萬
Q: 誰說的?
A: 政府說的,政府辣招說的,因為這兩個門檻的物業,首期可以俾少好多,首期定輸贏!近年細價樓大幅跑贏,就是贏首期!
不過不是所有細價樓都值得買,要細心選擇!

香港樓 | 首期(1):400萬以下

年青人買樓上車,很多時缺乏首筆資金,都希望以最低首期買樓,根據金管局的指引,住宅物業最高可以做到9成按揭,換句話說只需要1成首期就能買樓。不過有附加條款,超過8成以上的按揭,最高貸款額是360萬,因此只有400萬以下才可以借盡9成。
 
400萬的單位,最低40萬首期就買到!
計埋厘印、佣金、雜項,約50多萬就可以上車!
亦因為首期少,近年400萬以下的單位搶到顛,呎價亦最高!
 
Q: 仲有冇400萬以下的上車盤?
A: 有的,不過唔多,要落區用心搵,市況差的時候選擇較多。
Q: 抵唔抵買?
A: 正如之前所說,因為搶貴了,好多都唔抵,要小心選擇!
 
現時市場上400萬以下的物業,主要是單幢樓、小屋苑…
新界比較多,市區亦有。例如深水埗、長沙灣有些實用面積只有150呎左右的二手單幢樓,樓齡逾30年,叫價普遍在300萬以上,呎價逾2萬!點解咁貴?因為有人買!正常呎價可能只需1.5萬,但業主會標價225萬嗎,270、280萬都大把人爭啦!

想面積大啲,舊洋樓、舊唐樓有

例如一些3百多呎的唐樓,3百多萬就有交易,由於沒有電梯,層數越高,樓價越平,記得以前有位學員專攻平價唐樓,帶我們睇他的單位,土瓜灣,唐9樓!行到斷氣,仲平!當年幾十萬就買到,今天2百幾萬有交易。也有些有電梯的,例如有幾位學員,專攻油麻地一幢舊洋樓,50多年樓齡,面積約200呎至250呎,幾年前百多萬左右買入,收租最少7、8千元,租金回報5厘,收了幾年租,最近陸續以250至300萬沽出。這些舊樓最大的問題是,按揭越來越困難,銀行及按保公司會考慮風險,所以這些單位,雖然銀碼在400萬以下,但未必可以借到9成按揭,供款年期亦較短,一般以75年減樓齡計算,例如樓齡55年,最多供20年。所以要考慮…
即使今天可以買到平貨,幾年後賣出,誰來接手呢?
除非收購,不過唔收機會高過收,將來再講搏收購的學問。
所以學員們都陸續出貨,獲利離場,換樓再戰!

樣樣都話唔好,咁點先好?

最近學員們也有比較成功的例子可參考,新界、市區都有
2019年頭,樓價跌得急,因為我們早就部署好,大舉出擊撈底。
其中一位學員,以302萬買入一個屯門置樂三寶的高層優質單位,約240呎,市值租金約9千多元,回報近4厘,當然他是自己住,今年高位成交價約370萬,升幅逾20%,以最低首期30萬計算,本金翻了兩倍多!另外又有一位學員,幾個月前以402萬,買咗高鐵站附近的單幢物業,270呎可以間到兩間房,由於位置靚,租金逾1.4萬,回報近5厘。屯門同佐敦的單位已經有影片,有興趣的朋友可以留意我們的Youtube頻睇吓啦。
大家要有心理準備,400萬以下買到的主要是以上幾類型物業。

香港樓 | 首期(2):450萬以下

Q: 400萬以上,係咪最多做8成按揭?首期咪多好多?
A: 不是!450萬以下可以做超過8成! 
好多人都有這個誤解,以為做唔到9成按揭,就只能做8成按揭。不對!由於8成按揭以上,貸款上限是360萬,與例420萬的單位,最少首期就是420萬減360萬,即是60萬,即樓價約86%。
這個級別的單位,業主開價通常都會接近450萬,試你底線,例如438萬、448萬等,再跟買家在400萬至450萬之間拉鋸,對買家來說,要落力講價!因為講多1萬,首期就少付1萬!
 
近期學員們也有很多成功例子
首期多咗,質素亦都比400萬以下的單位高,尤其是跌市的時候,甚至可以買到一啲熱門的上車屋苑。例如九龍灣得寶花園,筆者在2008年開始買賣過。最細的兩隻則,260多呎及280多呎的單位,2018年底都曾經跌至400萬,那次跌市,400、420、440萬等等價位,都有學員買到。又例如沙田大圍金獅花園,筆者2010年開始買賣過,同期,學員在420、430、450等價位,買到面積約260多呎至280多呎的單位。這兩個屋苑2019年中又跌到4百中。

香港樓 | 首期(3):600萬以下

第三個門檻,關鍵600萬!
比上述兩個門檻再高一個級數,就以這個門檻個參考。
跟上一個門檻,分別很大!一刀切!
600萬以下,例如599萬,最高借8成,首期120萬就搞掂!
600萬以上,例如601萬,最多借6成,首期就要240萬以上!
 
Q: 600萬以下有甚麼選擇?
A: 選擇很多,全港都有,甚至新樓都有!
大部份上車屋苑的入門單位
例如沙田第一城、河畔花園、荃灣中心、金獅花園、得寶花園等,都可以買到。最精彩的戰線在大西北,今次跌市筆者與學員們在屯門、元朗、天水圍等地區買了很多在450萬至600萬之間的筍盤。不但可以買到大大間的兩房單位,甚至可以買到三房單位!例如有學員在去年11月,495萬之間,買到嘉湖山莊三房單位,今年高位估值685萬了,升值近200萬,升幅4成。
 
近年筆者與學員們,亦會買一些抵買的新式屋苑或半新樓
例如可以買到一些樓齡只有幾年,甚至剛剛入伙的半新樓,面積約250多呎至300呎的一房單位。例如紅磡的環海東岸、奧運的利奧坊等。新式屋苑方面,2018年底跌市,唔少新式屋苑的入門單位跌入這個門檻,例如大角咀的港灣豪庭、將軍澳的新都城等,都有學員在600萬這個關口買到,真係要捉得準。

【香港樓:月入篇】

Q: 聽說借8成、9成按揭很難,是嗎?
A: 只要附合金管局要求就可以!8成以上要求確實較高!
Q: 舊樓借唔到借8成、9成按揭?
A: 視乎有多舊,與及物業質素。
根據最近的經驗,不少40多年樓都做到。
 
根據金管局的指引,借按揭要計算壓力測試。
指引是,假設現時的供款利率增加3%…

8成或以下按揭

  • 實際供款:供款佔入息不可超過50%
  • 壓力測試(按息加3厘)後:供款佔入息不可超過60%
  • 例:8成按揭、按息2.375%、壓力測試5.375%、供款30年

8成或以上按揭

  • 實際供款:供款佔入息不可超過45%
  • 壓力測試(按息加3厘)後:供款佔入息不可超過55%
  • 例:9成按揭、按息2.375%、壓力測試5.375%、供款30年

上表可見,如果買400萬樓做9成按揭,又或者買500萬樓做8成按揭,收入要求同樣是大約3.9萬元,不過卻有一點不同…
注意!8成以上按揭,必須是固定收入!
今時今日,月入3.9萬元不算太難,難在固定
尤其是做前線銷售工作的朋友,無論是金融界的,又或者是零售界的,底薪連佣金都有機會做到,就算一個人的收入唔夠,加埋你的另一半,兩個人收入加起來要達標亦不難,所以買500萬樓做8成按揭不難。問題是如果做8成以上按揭,要計固定收入部份,要固定收入達標,難度就相對較高了。
 
此外,亦要留意物業的情況!
以下這些情況,亦會做成借唔到8成、9成,要抬多筆錢俾首期,甚至唔夠首期,失預算的被迫殺訂的悲劇…

  • 物業質素:如樓齡太舊、質素差,如沒有電梯、日久失修等;
  • 物業估值:如叫價太高,估唔到價等。

【大陸樓:首期篇】

Q: 香港人買大陸樓最多可以借按揭嗎?
A: 可以!住宅最多借7成,公寓最多借5成。
Q: 買大陸樓要幾錢?
A: 不同城市、不同樓盤,價錢相差很遠,不如講我們常買的
住宅新樓約1000呎,150萬,首期50萬左右。
舊式二手住宅,有些面積較細,幾十萬都有。
公寓面積普遍較細,總價3、40萬都有交易。
 
身邊很多年青朋友,可能暫時未夠能力買香港樓,又可能買了一間香港樓之後,未有能力也未有名額買第二間,都會選擇大陸樓。
相比其他海外樓,大陸樓確實有明顯優勢!例如:

  • 較熟悉,尤其是大灣區,語言相通。
  • 較近,可以經常往返視察,不用隔山買牛。
  • 較平,呎價比很多海外樓都要平,升值空間更大。
  • 購買力強,大陸人喜歡買樓,筍盤更是日光、秒殺。
  • 二手相對成熟,只要識揀,不愁二手買賣及租務。

 
全國有數以百計的城市,每個城市都有自己的特性。
一線城市包括北京、上海、廣州、深圳,樓價都很貴,呎價動輒逾萬元,加上單位面積比香港大,隨時貴過買香港樓。加上由於發展成熟,基數高,要再倍升有難度,雖然穩陣,但我們較少買。
二、三線城市,視乎不同地區及樓盤的質素及價錢而定,有些地區明顥已經炒得過高,例如中山、珠海等,早年我們都買了不少,但近年炒得太高,我們都比較傾向出貨為主。
相反一些未被炒高的二、三線城市,我們則會大舉出擊。

大陸樓 | 首期(1):住宅

難得有高手Giano大師護航,我們會揀一些比較有發展潛力的二、三線城市,例如筆者去年買的幾個單位,呎價約1300元,以1000呎的三房單位為例,大約140萬左右。由於我們購入的數量較多,可以傾到銀行做按揭,只需要3成首期,4、50萬首期就買到。
另外,我們亦會揀一些基數更低的地區,最近Giano大師就發掘了一個超低水地區,呎價約600元,60萬之內就買到1000呎了。

大陸樓 | 首期(2):公寓

事實上公寓的交易成本比住宅高,所以首先會買住宅,用完名額及貸款額之後,再買就會揀公寓。筆者與學員們揀的公寓,多數都是位置比較優越,面積比較細,一般約500呎左右,呎價約1000元,即是總價50萬左右,最近Giano大師發掘的筍盤,呎價約700元,面積不到300呎,最平18萬就買到!租值約800元,回報逾5厘,都是大灣區內高鐵直達的,香港連骨灰龕都買唔到,Crazy!

【大陸樓:月入篇】

大陸銀行的利息比香港高,人民幣結算約6%,以筆者去年買入的幾個單位為例,月供約5千元,入息要求一般以供款的2.5倍計算,即1.25萬左右的月薪就可以借到按揭。

有幾個小貼示,先簡單介紹,講座再詳談。

  • 由於樓價升勢急,近年大陸亦有樓市調控措施,包括限購及限貸等,每個城市要求不同,買樓前必須要了解清楚。
  • 住宅借按揭比較容易,公寓比較難,預全付較穩陣。
  • 香港與大陸是兩個體系,互不相干,即使你在香港已經買了自住樓,已有按揭在身,在大陸亦可以做買樓做按揭。所以不少學員在香港買樓買到全家冇晒名,就會返大陸再買。
  • 最近有香港銀行可以接受大陸樓現樓的按揭,即是說將來可以憑房產證到香港銀行加按套現。套現同時,由於已還清大陸的按揭貸款,又可以再買再借,槓槓桿桿,資產又倍增了。

大陸樓是一個不簡單的課題
如果揀得中,樓價有機會倍升!
如果揀唔中,隨時會中伏!
筆者多年來都集中投資香港樓,但由於受制辣招,4年前開始與學員們進軍大陸,感恩遇到投資大陸樓超過30年的前輩Giano大師,經歷過大陸樓市起起跌跌,見過無數的伏,有佢帶住,我們亦少走很多冤枉路,不但買到筍盤,甚至有學員已成功賣出獲利。

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