樓市照妖鏡 二手開天價 3 個假象

朋友:嘩!美孚都放 3000 萬,嘉湖都放 1700 萬,太顛啦!… 筆者:放啫,又唔係真係賣…

文章於 2017 年 5 月 26 日於經濟一週網站刊出
題為「樓市照妖鏡 二手開天價 3 個假象」(按此閱讀原文

朋友A:     「嘩!痴線架,美孚新邨叫價3000萬!」
筆者:        「係咪最靚嗰隻凸海單位呀?」
朋友A:     「係就係,但係都冇理由賣到2萬蚊呎架嘛。」
筆者:        「咁又係,話晒都50年樓啦。」
朋友B:     「嘉湖山莊仲顛啦,叫1700萬呀!仲話上車樂園…」
筆者:        「係咪特色單位呀?呢啲單位唔係上車架喎。」
朋友B:     「係啫,但係都冇理由賣到1.2萬一呎架嘛。」
筆者:        「叫價啫,又唔係真係賣,你屋企叫1億都得架!」
朋友A:     「咁即係唔想賣啫!」
筆者:        「可能業主唔係真係想賣呢。」
朋友B:     「唔想賣又放盤?」
筆者:        「有好多原因嘅,不過咁叫法真係會扯高樓價…

其實不想賣

正如湯文亮博士分析,很多天價放盤的業主,其實並非有心賣樓,他們只是想「秤身家」而已,就是說想看看自己的單位值多少錢,有些朋友會不時上網看看自己單位的估價,即使沒有打算賣,沒有打算加按,看見自己的單位估價不斷上升,還是會沾沾自喜。有些更進取的,甚至會到代理行放盤,其實他們不打算賣樓,即使真的有買家出票,他們都會反價、封盤,見得太多了。

扑傻瓜

這是代理、炒家常用的一句術語,意思就是將放盤叫價Mark高一大截,現在的情況就是這樣,舉例說,明明市價350萬的單位,如果真是想賣樓,正常情況下會叫高5~10%,例如388萬,讓買家還價,經過一番拉鋸,最後以360~370萬成交。但現時市場亢奮,有些不急於賣樓的業主,會叫高15~20%,例如428萬,看看有沒有傻瓜唔知價,創新高接貨。

扑傻瓜不一定是向上扑,例如去年市況差的時候,炒家殺價入市,就會向下扑。舉例說,市價350萬的單位,正常會還低5~10%,例如320萬,經過一番拉鋸,最後以330~340萬成交。去年全城唱淡氣氛奇差,高手就會再殺,還低15~20%,例如280~300萬,業主心理質素不足,就會創新低價被震出來。

托高叫價

代理、炒家有一句術語叫「射盤」,同樣是將自己單位的叫價叫高一大截,目的是令到市場上的其他放盤「相對較平」,製造抵買感覺。平與貴很多時候是相對的,很多人對市場並不熟悉,睇樓少,買賣少,甚麼地區、甚麼地段、甚麼質素大概值多少錢,都沒有概念,就靠代理提供的僅有資訊做參考。例如當你去到海之戀銷售現場,代理或會跟你說:「柏傲灣一房都賣1000萬啦,呢度係地鐵上蓋,900萬都唔使買到兩房抵到爆,好有升值潛力。」
 
二手市場都有這種情況,假設市價是350萬,你想賣370萬,沒有比較的情況下,買家自然會覺得貴,然而如果有幾個放盤,一個放400萬,另一個放420萬呢,你的放盤就變得相對抵買了。例如業主有幾個單位,A單位想放個好價錢,就會將B、C一齊放盤,而且放個天價,那麼A單位就會相對抵買了。
 
無論業主是否真的想放盤,天價放盤都會對市場做成影響,其他業主見到你放呎價1.8萬,難道他們還甘心放1.4萬嗎?或多或少都會提高叫價,又或者減少議價空間,成交價自然就會被推高。業主就算並非真想賣盤,高價加按都有着數。
 
以往這種情況比較少,因為放盤多,難以影響市場。
可惜政府辣招浪接浪,市場二手放盤急劇下跌,只要有些少風吹草動就會推高樓價。傳媒天天報導創新高,報得多都麻木了,於是現在連叫價都頭條報導,火上加油,實在難以理解。

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