樓市升都可以輸錢 只因三個情況

相信我們都一樣,身邊最多人投資的是股票,然而買股票賺大錢的又有幾多?輸錢的,卻聽很多,而且比例很高!但是買樓呢?卻很少聽見輸錢,贏大錢的滿街都是!雖然買樓輸錢機會少,但都有,買樓在甚麼情況下會輸錢呢?

自1980年至今,大家可以看到,除了1997年至2003年亞洲金融風暴加沙士一疫,樓價呈下跌之外,絕大部分時間都是向上居多。

回顧當時市況,利息很高,供樓利息超過10厘,供樓負擔重,遇上亞洲金融風暴銀行大收水,物業變成負資產,加上經濟蕭條,裁員減薪情況不斷,供不起樓的一群結果要無耐賣樓,當時確實有不少人因為買樓而損手。

然而「孫九招」推出後,整個香港樓市已經轉變,經濟再度起飛、樓按超低息、住宅供應短缺等等,造就樓價升多過跌,買物業賺錢變得容易。雖然如此,但我們也不時聽到蝕讓新聞,為什麼在升市之中仍然可以輸錢呢?主要有以下幾個原因。

1) 怕蝕底高追

經常聽阿爸阿媽講,1997年很多人買樓輸身家,好多人輸到驚,到今天還是對樓市沒有信心。近年輸錢的很多都是早幾年,例如2018年中的時候高追的。所以每當樓市氣氛高漲,個個都睇好,驚依家唔買將來仲貴,就要小心。相反市場氣氛淡靜,個個都唔敢買樓時才是入市時機,所以我們會不斷在學員群組Update戰友,幾時該買幾時該賣!

2) 計錯數上唔到會

當年1997年樓市災難其中一個重要導火線,就是過度槓桿!經常聽前輩說,十個煲,得五個蓋!當時供樓利息高十幾厘,收租一萬元的單位,供樓要兩萬多元,遇上樓市下跌,根本守無可守。

近年雖然利息低,但都有輸槓桿,輸按揭知識不足,高估了自己的貸款能力!例如我們會經常聽見有新盤蝕讓個案,很多時不是因為睇淡樓市,而是計錯數!

很多人以為買樓借按揭很簡單,只需要一、兩成首期,借八成、九成按揭是理所當然的,出事了!後來發現自己過唔到壓力測試借唔到錢,被迫撻訂。所以我們講課時很重視財技,確保不要在這裡輸錢,唔抵!然後再一步一步發揮槓桿,提高貸款能力,甚至無本生利。

3) 唔識比較

有些朋友很崇尚單位質素,代理賣樓的時候,也會強調質素如何高,位置如何優越,景觀如何無敵等等,然後就以高溢價買入單位。

例如近年有些市場公認為極高質素、罕有、萬眾期待的豪宅新盤,包括經常聽人說冇得輸的港島盤、地鐵盤、無敵海景等,都錄得蝕讓個案。無論質素多高,都有個合理價,如果不懂得計算這個合理價,就很容易會出事。

又例如很多人買樓,只是從自己的認知出發,只睇自己想買的地方,買貴咗都唔知;又或者單純的以為供得起就可以買,以為單純的看看是否近地鐵,附近有沒有生活配套,景觀開則是否合適就決定買唔買,這些都是從自己的角度出發。

真正專業的投資者應該從市場角度出發,將來可以賣多少,可以租多少,如何可以增值等。買自住樓升值不難,要透過買樓投資,不斷培增資產,財務自由,就不容易!

例如很多小業主面對的問題,買了自住樓,冇名了,借爆了,可以如何突破呢?我們自己好幾年前已經找到出路,例如大陸樓、工商廈、收購重建等等,然而這些都不是容易的,都需要認真學習及不斷磨練!

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