啟德地王推高樓價?月入 4 萬買唔到樓?搵筍盤…留意吓呢區!

讀者問:我在東九龍上班,月入唔多,大約4萬,原本想在該區置業,可惜等了一年,越等就越貴,最近啟德又有新地王,業主又反價,到底要等到何年何月呢?應該放棄嗎?附近仲有冇低水筍盤呢?

本文於 2018 年 5 月 26 日刊於經濟一週

讀者來信

Anthony Sir你好,我在東九龍上班,月入唔多,大約4萬,原本想在該區置業,可惜等了一年,都等不到機會,越等就越貴,最近啟德又有新地王,業主又反價,個個都話啟德將來要賣3萬幾,東九二手屋苑都要睇2萬,真係咁誇?到底要等到何年何月呢?還是我應該放棄,到其他區搵樓呢?

回覆讀者來信

第一,呎價1.78萬?其實也不算太高…

近年中資財團加入搶地,令地價倍升,雖然近期中資財團已經減少參與,然而當地價被推高了,若市場沒有特別的負面因素,很難無緣無故會回落。之前長沙灣地王的樓面呎價都搶到1.75萬,如果你發展商,很希望奪得這塊地,你會如何出價?難道出價1.3萬嗎?事隔幾個月,加上是啟德發展區,呎價1.78萬其實也不算太高。

第二,呎價1.78萬?其實高估了…

據報導,今次地王位處兩幅商業地皮中間,而且可以直駁港鐵站,最重要是除了住宅之外,還有逾30萬平方呎商業樓面可作商場之用,新地是管理商場的高手,商場理應比住宅部份更值錢。有測量師分析,若商業部份呎價估值為2至2.3萬,餘下的住宅部份呎價估值其實只是1.3至1.6萬,與之前海航投地,及後期轉手予恆地與會德豐的呎價差不多,並非如外界演繹般高出很多。

為甚麼大家都理解為「天價」、「顛價」?

市場就是如此!當市況旺的時候,大家都會集中發掘創新高、反價等等的新聞,大字標題,這樣才夠吸引,至於一些低價成交新聞,由於新聞價值低,自然石沉大海,就算有都只是短短兩三句。今次啟德地,既然表面上呎價創新高,自然被解讀為「天價」、「顛價」,樓市將會再創新高云云。至於其他項目,尤其週邊項目,自然借勢加價加推,至於業主,自然也借勢反價,一呼百應,受氣氛影響,買家更容易投降,越買越貴。然而當市況差,例如2016年初,情況就不同,大家都集中發掘「劈價」新聞,越買越平。

原來增加供應,也未必能令樓價降溫!

以前師傅教落,多供應的地區要避開,因為新樓賣的時候要跟週邊的二手競爭,會貼二手價,令週邊二手成交停滯,樓價因而跑輸。恐怕前輩們見到今天的情況,跌到一地眼鏡了!原來在政策扭曲、資金泛濫、供應短缺的情況下,每次賣地,都會有地王,每次有新盤出,都會有新高價,週邊業主都可以借勢反價。看看屯門新盤,三線位置都可以賣到一線價錢,而且還要極速沽清,怎會平呢?

如果你想買樓,就要了解現實,避開熱點,快人一步。

最近筆者與同學們都有買到筍盤,雖然數量不算多,但最少比市價便宜,看到有兩成水位。首先,避開熱炒地區,在旺市下,熱炒地區往往被高估,往往升凸。其次,避開起哄地區,例如前文所說有地王誕生,有新盤天價推出的,肯定要買貴。第三,要快人一步,要多落區睇樓了解各區發展,在新聞未鋪天蓋地的時候就要出手,例如當年啟德一號剛推出,筆者就叫讀者留意週邊低水的譽港灣、傲雲峰等,今天升到顛了。

今年東九仍會有很多新聞,除了啟德、九龍灣等熱炒地區,早幾年筆者與同學已進駐觀塘,可以留意。

九龍灣最近啟德,而且大屋苑又多,所以一早就炒高了。至於將軍澳因為有很多新盤,亦間接推高二手樓價。相反觀塘仍然未被大家發掘,但今年年底將會有大型新盤推出,有機會再詳談。

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