咪貪平…買400萬以下上車盤 小心中伏

現時市場上400萬的選擇已經寥寥可數,有還是有的…但千萬不要見到400萬以下就飛身撲埋去!

筆者: 最近上車盤多咗!
朋友: 係咩?樓價跌咗好多咩?
筆者: 唔係…係大家屈服咗!
朋友: 即係點?
筆者: 以前400萬以下先叫上車盤…
朋友: 冇啦,大家接受咗上車盤係600萬…
筆者: 哈哈!所以選擇多咗好多~
朋友: 唉…咁如果買得起,600萬買咩好?

還有400萬以下的樓嗎? 有的!不過小心中伏!

現時市場上400萬的選擇已經寥寥可數,有還是有的…
但千萬不要見到400萬以下就飛身撲埋去!就筆者所見,例如有些呎數大約200呎至250呎左右的單位,新界區可以買到大幾十呎,樓齡不算太舊,大約30多年的單幢式物業,呎價相對較高!以往我們買樓會睇呎價,覺得不可思異,但今時今日大家買樓都不看呎價,最重要睇Lump Sum,業主開價都以400萬做指標,有些業主甚至會挑戰底線,418萬、428萬…就看有沒有買家願多付首期追價,價錢偏高是常識吧!問題是…是否可以估足價呢?如果估價不足,同樣借不到9成,這個單位有何優勢呢?

想想為甚麼要買400萬樓,借9成?不是400萬就借到!

另外又有些樓齡很舊的單幢物業,甚至唐樓,還有這個價。
例如我們熟悉的油尖旺區、紅磡土瓜灣區,要找到這些單位不難,單位面積比之前所講的再大一點,300多呎,甚至400多呎都有,尤其是樓齡達50年或以上的,由於比較難出貨,議價亦比較容易,以租值、呎價等指標計算,可謂低水兩、三成!如果打算長線收租賺取租金收入,是不錯的選擇。但如果你想將來賣個好價錢,差價上賺一筆,將來可以樓換樓,甚至一開二,那就未必做得到了。正如你買入的時候,業主都是因為難出貨而願意平,將來到你出貨的時候亦會遇到同樣問題。另外,亦要留意樓齡太舊的物業,尤其是唐樓,按揭保險公司是否願意借8、9成?
如果能力許可,筆者建議不要盲追400萬以下。

600萬可以買甚麼?

很多熱炒的上車屋苑,上車盤價錢普遍都在600萬以下。

選擇很多!三年前樓價下跌的時候,很多300萬左右的單位,現在成交價大約500萬,仍然在600萬以下。然而要留意的是,部份熱炒屋苑如沙田,呎價已經衝破2萬了,值唔值呢?風險大唔大呢?上望空間有幾多呢?租金回報是否合理呢?
相若的呎價,相若的質素,同樣是600萬以下,市區選擇亦不少,甚至港島區,包括港島西、筲箕灣等都有,如果去到九龍區,例如深水埗,甚至可以再平幾十萬甚至近百萬,租值也差不多。

如果買單幢樓的話,可以買到300多呎至400呎的單位。

交投量沒有那麼活躍,但勝在面積比較大,普遍可以有兩間大房,如果懂得運用空間,甚至可以再多間一間房,變成一個三房單位。將來出租或者出售,競爭力就更大了。

同時,亦可以考慮一些半新樓。

當然面積會較細,雖然數字上都是200呎至300呎,但新樓的實性程度嘛…你懂的!主要都是一些開放式單位,亦即是坊間經常講的納米樓。很多前輩都說,納米樓空間細,供應多,將來唔值錢!但幾年又過去了,納米樓越戰越勇,無論賣價、租值都跑贏。當然揀的時候亦要花點心思,如果可以揀到一些有一房,或者可以當一房用的納米單位,競爭力就更高了。揀納米樓不是那麼容易的,除了要比較單位,還是秤會所配套設施,有機會再詳談。

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