借九成買樓好危險? 高槓桿不一定高風險

以前舊思維,就是有錢不用借,為什麼要給別人賺息?又要令自己負上一身債?但現在時代已變,利率超低導致資產價格飛升,要變大資產,單靠自己慢慢儲,隨時錯過入市時機。

讀者來信

Anthony Sir你好!看見你們這些年來投資物業回報很理想,但我們家人就是不敢走出這一步,總覺得借貸比例太高,風險太高,可以借9成,嚇死他們了!是這樣嗎?應該怎樣給他們分析呢?

回覆讀者來信

有趣啊,跟我們物業投資者想法完全不一樣!
我們投資物業,其中一個最重要的原因是風險低。
是的,物業投資借貸比率可以很高,如果買自住樓,最高可以借樓價的90%;如果買資助房屋,最高可以借樓價的95%,然而這還不是最高的,如果像我們這些物業投資者,不斷套現再投資,借貸率早就超過買入價的100%!但這就代表高風險嗎?不但風險低,而且回報可以很高!若槓桿得宜,回報隨時十倍、百倍計!
先此聲明,我說的只是香港樓,其他國家地區則不一定如此。
今次專欄就分享…高借貸比率,就等如高風險嗎?

情況一:借貸比率高,不等如你真的借很多!

舉例說,你有600萬本金,現在你想買一個600萬的物業自住,你可以用盡手上的資金Full Pay,從此不用供樓。然而按揭利率那麼低,才2.5% 左右,不借…實在對不起自己!你可以照樣借9成,手上留下500多萬作其他投資,例如投資一些低風險的收息工具,假設有5% 回報,就可以賺2.5% 息差了。也可以買多一個400多萬的細單位放租,假設回報3.5%,息差賺1%,也賺樓價升幅。所以借貸比率高,不代表你真的借很多,只是不想把錢都押在自住物業上,讓自己有本錢可以做其他投資而已。

情況二:就算真的借很多,也不代表風險高!

舉例說,你有100萬本金,你想買一個600萬的物業自住,你借盡9成按揭,付了60萬首期、雜費、裝修之後,已經所餘無幾。
但這代表風險高嗎?
你想的應該是,萬一樓價下跌超過一成,就負資產了,是吧?
那又如何?香港物業市場穩定,準時還款銀行不會隨便Call Loan。
另一個角度看,其實借錢不要緊,最重要是還得起!
以30年還款、2.5% 計算,每月供款約2.2萬。以現時的壓力測試計算,你的家庭收入應該要有5.5萬以上,假設是6萬多,其實每月供款才是你家庭收入的1/3而已。只要你準時還款,即使短期樓市波動,樓價跌到負資產,根本就是Nothing!捱過幾年,樓市回升之後,又海闊天空了!想想看,即使當年1997年模頂買入的,看似世界末日,現在不是已經升了很多嗎?

情況三:借了錢,有人幫你還,又怕甚麼借?

舉例說,你有300萬本金,你想買一個600萬的物業出租,你借了50%,每月供款大約1.2萬,若這物業出租,如果是市區樓,大約可以收租1.5萬,即是說扣除雜費支出,每月還有約2千元正現金流,加上供款裡每月約6千元的本金,每月累積財富約8千元。
最重要是…有人幫你還,每月還有幾千元飲茶,風險在那?
樓價跌了,就多放幾年,等它回升不就可以了嗎?
怕沒有人租?揀對樓,租金便宜點,香港樓那會租不出的?

投資物業,有實物在手,可以租可以賣,風險不高。
相反其他投資產品,例如股票,又要睇市場,又要睇管理層,變數多的是,其他結構性產品,就更複雜了。筆者捨難取易,最終揀了物業投資作為核心,這十多年,跟我的學員一起作戰,已經穩穩陣陣賺了好幾百倍,很多都已經輕輕鬆鬆達至財務自由了。
高借貸不等如高風險,高借貸、低風險、高回報,就是磚頭了!

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​1%由2009年開始創辦投資課程,以實戰方式、手把手替同學上車,然後再透過財技將買得的物業一變二,二變四,然後再投資於工廈增值、大陸樓等其他物業範疇,為大家製造被動收入,達到財務自由。

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