二手公屋、二手居屋、私樓 新手上車 點揀好?

香港有不少人自小住公屋,長大後有一份不錯的職業,收入不俗,有能力買私樓。但因為手上有綠表資格,於是就煩惱,究竟買二手公屋、二手居屋、還是私樓好?

沒有綠表資格 最好買私樓

單從物業比較,毫無疑問,有能力當然是買私樓最好。
即使價錢貴啲、樓齡舊啲、面積細啲,都是值得的,始終私樓是自由市場,將來可以自由買賣,亦可以隨時出租。再加上現在林鄭Plan之下,可以做高成數按揭的上車盤多很多,正好是年青人上車好機會。只要揀中有升值潛力的地區,幾年之後,又住又賺。

 

有綠表資格 可考慮買居屋

然而家中有綠表資格,策略上可以有更多變化。
由於家人有自住需要,可以考慮用綠表價,買二手公屋或居屋自住,餘下資金再作其他投資,二手公屋、二手居屋如何選擇?
從物業質素角度分析,二手居屋明顯比較優勝。一般建築質素上的分別,睇樓的時候都可以見到,不多談了。筆者想講的反而係非建築質素,即無形的質素,最影響物業將來的價值。

買二手公屋 可免則免

公屋嘛,雖然價錢最平,但難以向上流動、升格。
整個屋邨幾千伙,大部份租,少部份買,即使同一幢、同一層,你的單位是買的,但旁邊的單位卻是租的,本質上永遠都是公屋,是為最基層市民而建的公營房屋,身價始終較低。而且物業管理也較麻煩。

優質居屋樓價媲美私樓

居屋嘛…則有機會向上流動、升格。
首先,居屋是全數出售的,從入伙的一刻開始,明顯地你的鄰舍經濟能力比較高。再者,隨着年月的洗禮,不斷會有人補地價,不斷會有買買賣賣,久而久之,屋苑就會開始私樓化,尤其是一些位置優越的屋苑,比較早期的有港島南的漁暉苑、九龍東的麗晶花園等,基本上與私樓無異,又例如港島東的康山花園,九龍中的富榮花園,更是當中的佼佼者,實用呎價高見1.7萬至1.8萬,比同區很多私樓更值錢。

如果你的策略是押注在一個自住單位,當然選居屋好。雖然港府收緊了居屋的轉售限制,首次轉讓期由原來的兩年延長至五年,而補地價在自由市場出售,由原本的10年延長至15年。但其實首次轉售的話,五年期限不算很長,而且如果選擇繼續在綠表市場轉售,15年的限制也無影響。

然而你亦可以選擇一開二,先用最低的成本買一間二手公屋解決自住需要,然後用餘下的資金及供款額,平平哋買間私樓投資。

同學戰績 用公屋、居屋做踏腳石

二手公屋勝在夠平!筆者有位投資兵團的戰友,早年在九龍市區用綠表在某屋邨買入一個二手公屋單位,實用面積有近500呎,只花了約160萬,實用呎價不到3,000元!首期更只需要16萬!買入單位後朋友將單位大翻新,間了三間房,三代同堂仍綽綽有餘。太太收入較低,做公屋單位的貸款擔保人,他自己則打算運用餘下的資金及供款額,平平哋買一個私樓單位作投資,適逢樓價調整,已經成功執平貨。有資金實力的朋友,不妨考慮這個方向。

又或者買個細二手公屋單位給老人家自住,自己在附近再買個細私樓單位自住,既有私人空間,又可以做到更高按揭成數,財務安排更靈活。

我們其中一位師兄Andy,就是由一間公屋開始,最後選擇用公屋轉買居屋,然後再轉戰私樓市場,這幾年已變出好幾間物業。想知道他的成功故事,可參考這條影片。

 

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