中伏！單純看呎價 買錯樓 賣錯樓

讀者來信

Anthony Sir你好，最新我放售港島區，一個3百呎不到的細兩房單位，租金回報挺高，租到1.7萬。但代理說我的單位呎價太高，就不斷壓我價，說附近的三房單位呎價比我還低，還有很多新樓呎價比我還低，那是新界區，我是港島啊！呎價真的那麼重要嗎？

回覆讀者來信

呎價只是一個參考，絕不能依賴！

很多情況下都會影響呎價高低，不要被媒體及代理誤導。

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(1) 質素位置差別 影響呎價

即使同一地區，不同樓盤，位置及質素都有很大分別！

絕對不能說…同區有其他屋苑比較平啊，就跟代理去買平的。

與例：東九龍 新盤與半新盤

Bal Residence 在新樓銷情火熱的時候推售，但銷情未如理想，後來呎價亦調低至1.8萬左右，仍然未能有明顯改善。原因有很多，包括它只是一幢普遍的單幢樓，會所配套只有約5千呎，設施很少，附近都是一些舊樓舊區，要走斜坡等等。

凱匯 差不多呎數的單位，成交價100萬，市況好的時候，分層標準戶呎價高達2.7萬，特色戶更逾3萬，近期隨時況回落而已。

有睇過的朋友都明白，雖然同樣都在觀塘區，但無論位置及質素都相差很遠！位置上凱匯在觀塘最核心的地方，亦是當時市建局史上最大規模的重建項目，是人口稠密的市中心地區，極罕有的大屋苑。

屋苑基座有商場，有交通總匯，亦有近10萬呎的超級豪華價所！

同樣的一房、兩房，生活質素有天淵之別！

同區亦有KoKo系列、油塘新盤，但位置及生活配套相差很遠！

(2) 開則差別 影響呎價

不同樓盤，有不同的開則特性，對呎價影響甚大！

尤其是市區樓盤，面積相對較小，亦因為很多時候是收購、重建舊建築物，所以地盤的面積、形狀，都是與生俱來的，發展商在開則上或會受到比較大的限制。有些開則較靚，呎價較高，但都受追捧，有些開則較差，呎價即使較平，成交量都不高。

舉例：旺角區 半新盤

Sky Park 在旺角核心，樓盤質素高，有網友問…為甚麼呎價偏低？但成交不見得多？最主要是開則，逾300呎的開則只能做開放式。

利奧坊 靠近奧運，樓盤質素也高，有網友問…為甚麼呎價偏高？但成交卻更多？贏開則！260呎左右已經可以做到四正的一房。

市場可見，利奧坊的260呎，售價比Sky Park的310呎還高一些！計算呎價，相差更遠，始終正式一房，生活功能優勝很多。

(3) 銀碼差別 影響呎價

即使在同一區、同一個樓盤，不同單位，呎價都會有分別。以往按揭成數緊的時候，明顯地細單位的呎價遠高於大單位，後來按揭放鬆，差距收窄，但差別仍在。當然不同區有不同的消費群，表現不同。

同時細單位因為呎數細，計算時分母細，即使相差三二十萬，呎價也會有明顯分別，其實沒甚麼大不了，別讓媒體及代理誤導。

舉例：沙田第一城、嘉湖山莊

沙田第一城 入場版的兩房，呎價最高可以破2萬，同時大單位的呎價大約只是1.6萬，相差兩成。嘉湖山莊 兩房入場版的呎價亦比三房高，細三房的呎價亦明顯比大三房高，上車熱門地區就是如此。

舉例：九龍站、啟德

相反如果豪宅區，買家很多時候「錢不是問題」的有錢人，大單位的呎價反而比較高，同樣細單位因為有不少中產想進駐豪宅區，呎價亦會很高，例如凱旋門的一房，420呎就就曾賣到1700萬，即時一般市況亦會高踞呎價4萬，相信將來啟德亦會一樣，最大的、最小的單位呎價都會較高。買樓賣樓，都不要單純看呎價，很容易出事！