荃灣新盤381萬起 映日灣抵唔抵買

香港400萬以下上車盤愈來愈少,但近日荃灣映日灣開價,嘩﹗381萬起,可以九成按揭喎﹗唔少朋友即時詢問是否抵買。近日走了去睇示範單位及附近環境,今次就同大家秤下抵唔抵買﹗

近日好多朋友問荃灣新盤「映日灣」抵唔抵…
荃灣一直以來都是我們投資上車盤的地區,好多學員都好熟荃灣,最近筆者到地盤現場睇過,又睇埋示範單位…好誇張!我已經平日下午上班時間,依然人頭湧湧,尤其是睇細單位的時候,直頭迫唔到入去,似乎完全沒有受到近日社會運動所影響。
 
代理們亦表現得很有信心,總結一些代理的評價…
「荃灣西最後一個新盤,唔買冇啦!」
「發展強勁,商場、地鐵乜都有!」
「天橋直達荃灣東站、西站,交通贏晒!」
「配套成熟,附近幾個大型商場!」
「旁邊有商業大樓,租務需求超強!」
「海景、地鐵、商場、公園…冇得輸!」
「估唔到咁平,仲平過二手!」
「柏傲灣一房賣到過千萬,低水20%!」
 
筆者最怕聽到「冇得輸」呢3個字…
首先,係咪真係講得咁完美呢?
其次,即使質素幾高,都唔會「冇得輸」的,最終都係睇價錢!
咁呢個盤呢?筆者有點猶豫,分享一下,以下純粹個人睇法…

位置(★★★☆) 地區(★★★)

正如代理所說,映日灣兩鐵匯聚,其實剛剛在荃灣東站與荃灣西站之間,步行到荃灣西站大約10分鐘,到荃灣東站大約15分鐘,全程有天橋直達,行得幾舒服,挺方便的,但又不至非常方便。荃灣是有名的天空之城,即使去到荃景圍那邊的「愉景新城」,都有天橋貫穿,天橋直達是常識吧,分別在於距離有多遠。
 
樓盤位於工廠三寶「爵悅庭」對面,與西鐵站之間的距離,比荃灣西新樓三寶「海之戀」、「全城匯」及「柏傲灣」都稍遠。與荃灣兩大指標屋苑「御凱」及「萬景峯」比較,「映日灣」比較接近工廠區,照規劃圖睇,樓盤二、三座向南的單位,就會望到德土古道那邊的工廠,幸好規劃上有內園相隔。
 
代理強調位置很方便,交通贏晒,樓盤這方面確實有優勢,然而從投資角度睇Location,最重要的其實是地區,荃灣屬於新界西,亦屬於民生區,相比其他市區地方比較,例如奧運站、九龍站、東九龍、啟德等,只能算是二線地區。

生活配套(★★★★) 會所配套(★★☆)

荃灣發展非常成熟,生活配套成熟到不得了,「映日灣」旁邊就是「荃新天地」二期,再往前走就是「荃新天地」一期,還有「荃灣廣場」等多個商場。如果不喜歡行商場,走到楊屋道對面,一路走到路德圍,大大小小的食肆、民生商舖、街市等等應有盡有。
 
樓盤是一個商住綜合發展項目,旁邊有一幢高級商廈,除了上半部份的寫字樓樓面,下半部份會用作銀座式商廈,類似「Mega Box」的商業樓面,好的是…多上班族出入,租務回報有保證,生活配套亦更全面,唔好的是…自住冇純住宅小區咁舒服。
 
講到會所,問咗幾個代理都話唔清楚,只從模型裡看到,有一個室外泳池、健身室、宴會廳,其餘資料極少,似乎發展商不太重視會所設施。看看荃灣其他純住宅屋苑,例如「萬景峯」會所規模之大及設施之多都是少見的;例如「爵悅庭」雖然規模沒那麼大,但設施多而精緻;又例如「愉景新城」、「環宇海灣」等,會所都唔錯,都很照顧住戶需要,「映日灣」明顯遜色。

開則(★★★★) 質素(★★★★)

睇完示範單位之後,覺得開則及質素值得一讚。示範單位所見,由於都用了開放式廚房計,偷了不少空間,令到廳房更見實用,尤其表現在3房單位上,6百多呎的面積,可以做到3個1套加1個儲物室,細房、洗手間空間感不俗,相比其他新樓相信要7百多呎甚至更大才可以做到這個3+1間格,另外值得一提的是,開放式廚房也可以做到明火,甚為意外。質素方面,示範單位內展示的用料挺不錯,然而由於發展商億京過往做住宅項目比較少,參考不多,真正質素如何相信要收樓先知道了。

價錢(★★★☆) 潛力(★★★)

開盤前代理吹風呎價1.7至1.9萬,以為當前社會局勢混亂,會叫高低開有驚喜,誰知沒有,哈哈!以中層單位作參考,開放式及一房,折實呎價大約1.8萬多,兩房及三房略低些少,約1.7萬多。講Lump Sum,以中層單位參考,開放式由217呎到244呎,折實約400萬至450多萬。一房由284呎到327呎,折實約520多萬至近600萬。兩房由423呎到465呎,折實約770多萬到800多萬。三房由643呎到803呎,折實約1100多萬到近1500萬。
 
如何評價這個價錢水平呢?
唔算貴!貼近附近二手新式屋苑價,但又唔算好筍。
比工廠三寶,價錢貴一成左右,雖然只一條馬路之隔,但工廠三寶坐落於工廠區內,理應較平。相比指標屋苑萬景峯,價錢差不多,雖說萬景峯是十多年樓,但始終是信置地標之作,又有大型商場及會所,難以直接比較。相比御凱及荃灣西新樓三寶的貨尾,稍為平些少,反映在位置及配套上,亦算是合理。考慮到現時香港正處於內憂外患,應該要有調整,今次這個筆者覺得只是合理市場價,並未反映市場負面因素,未至於筍到要搶。

代理經常說:「柏傲灣一房都賣到過千萬,低水好多!」

事實上這個說法有偏差!第一,柏傲灣的天價成交是貨尾單位,通常去到貨尾,發展商已經回本有多,賣一間賺一間,當時未有空置稅,更加不急賣,往往求價不求量,所以很多時貨尾單位,都會有天價成交,只要有一個買家喜歡就可以,不代表整體市場表現。第二,根據資料顯示,這個紀錄是2018年2月創出,當時有一個外國買家,即是可能不太知價,買入一個極高層,實用面積421呎的優質大一房單位,這個呎數似乎等同於今次映日灣的兩房單位了,不能跟今次的一房單位直接比較,但夠代理講幾年了。
 
最後講投資潛力,筆者覺得一般般。
代理所講…荃灣西最後一個新盤、交通方便、配套完善、發展成熟等…都是事實,落區走一轉就知道,然而就是因為發展太過成熟,筆者見唔到未來幾年會有很大變化,眼見到甚麼,就買甚麼,沒有甚麼概念憧憬,最多只能與大市同步,難以跑贏大市。
以今次映日灣均價1.8萬參考,將來是否可以賣到2萬以上呢?除非樓市繼續上升,跟着大市走,不然要賣2萬多元似乎有點難度,開放式、一房,區內選擇不多,可以看高些少,但兩房、三房要超越萬景峯,超越荃灣西的新樓三寶,似乎有點難度。
 
因此筆者的評級是…
現價唔算貴,但未反映市場負面因素。
未算好筍,因為區內缺乏新發展,睇唔到有好大升值空間。


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