南昌站上蓋 呎價2.4萬 匯璽抵唔抵買?

近期收到很多讀者及同學詢問,南昌站上蓋匯璽抵唔抵買,抽唔抽得過?今次就同大家拆解。

讀者來信

Anthony Sir你好,最近不少代理都叫我買匯璽,說價錢比去年還便宜,又是地鐵上蓋,又有大型商場,旁邊又有地王,論Location無得輸,但睇落呎價都要2.4萬多,係咪真係抵買呢?

回覆讀者來信

最近筆者都有去睇過,環境的確好咗好多
記得大半年前初初入伙的時候,筆者都有去睇過,周圍乜都冇,交通方便,但生活配套就好唔方便,最近重臨舊地,變咗好多!最重要的當然是大型商場V Walk開幕,好大、好靚,未完…如果覺得商場的店舖消費高,有行人天橋直駁對面馬路的南昌薈,原為南昌邨的商場,有街市及快餐店等,改頭換面,升格不少。最近市場負面因素一籮籮,呎價去到2.4萬,入飛量仍然強勁。筆者不是代理,實話實說,個人覺得這個價錢確實比較貴。

記得第一期推出的時候,有學員想抽,筆者支持!

其中一位學員,想買一房,當時呎價1.8萬多,比較奧運站同系的瓏璽,當時呎價大約2萬,還要兩房起。搭多一個地鐵站,樓價平一成,還要有細則,最平600萬有找,可以做到8成按揭,雖然是望後排公屋,但計落價錢合理。於是就支持她去馬,最後她順利抽到買到,今天均價已經去到2.4萬了,賬面賺逾200萬!
 
後來樓市不斷上升,發展商不斷加價加推,亦不乏買家!
其中最大的爆發點,是位於匯璽前方的臨海地皮高價賣出,樓面呎價逾1.7萬,我們的團隊自己都有做收購重建,都知道米貴,計埋建築成本及利潤,估計賣價逾3萬才有賺。刺激買家追價入市,再加上2018年樓市瘋顛,呎價2.4萬仍然賣個滿堂紅,部份靚單位,呎價更逾3萬!最大的問題是…當時奧運站二手呎價都是2萬中,南昌站貴過奧運站?唔係好對路喎!於是就不建議學員買了。

代理說,今次發展商開價,比上次平…

據資料顯示首批折實均價21,722元,第二張價單均價24,340元,已經差不多追回之前的失地,越演越烈的社會運動呢?中美貿易戰呢?香港評級下降呢?銀行加按息呢?經濟下行風險呢?…過去幾個月負面消息不斷,點解冇平到呢?這個價錢仲抵買?
 
首先講Location,似乎很多人誤解了!

Location的意義,不單求方便,

社區社群質素亦很重要。

代理通常都會說,南昌站3個站就到中環,那就是好的Location嗎?舉例九龍塘與深水埗,就在毗鄰,深水埗去中環,肯定比九龍塘快,難道深水埗比九龍塘好?油麻地去金鐘3個站,跑馬地沒有港鐵到中環,難道油麻地Location好過跑馬地?

代理又會說,這裡是東涌線及西鐵線的兩鐵交匯點,細心諗諗,咁又點呢?如果你住在這裡,返工返中環,關你咩事?再講,東涌線居民、大西北居民,每天在這裡轉車,又關咩事呢?藍田、荔景、油塘等都是港鐵線的交匯點,樓價有冇跑贏呢?
從投資角度說,南昌站只是Location很方便,係咪好呢?就要睇埋社區群的質素,現在分析一下…
 
聽見匯璽這個名字,自然會聯想起天璽與瓏璽。
代理又說,天璽賣5萬幾,瓏璽賣3萬幾,同級的匯璽賣2萬幾,仲唔低水?雖然同樣都係「璽」字品牌,同樣是港鐵站上蓋,只是一站、兩站之隔,但不能相提並論。筆者住在九龍站好幾年,之前住過奧運站,在該區有收租樓、工廈,好熟!分享吓…

【九龍站.天璽】

呎價5萬幾係大單位,細單位3萬尾起錶。點解賣到咁貴?因為旁邊就是超甲級商廈ICC,基座是名店林立的商場Elements,下次嚟行街不妨留意吓,店舖的招牌,就算是萬寧、周生生都是寫英文的,High到呢…周邊是由凱旋門、君臨天下、擎天半島、漾日居等組成的豪宅群,壯闊維港、西九文化區就在眼前,區內沒有公屋居屋,最近的舊區都要去到文字樓。

【奧運站.瓏璽】

位於奧運站,旁邊的商廈雖不及ICC,但有匯豐大樓、中銀大樓,筆者在區內的收租樓,租客很多都是Banker,而且是外國人居多,質素甚高。奧運站住宅群雖然冇九龍站咁貴,但都是豪宅級數,維港灣、柏景灣、浪澄灣等,呎價2萬多元起步,帝峯皇殿、一號銀海、瓏璽等2萬尾起步,大則隨時要3萬以上,由於大單位多,環境配套好,很多家庭客捧場,筆者有唔少朋友住到唔捨得搬,面積相若的單位,租金直迫九龍站!區內雖然有公屋居屋,如海富苑、富榮花園等,但比例不多。
 
講咗咁多,其實最想分享的是…九龍站、奧運站之所以貴,不是一朝一夕,也不是一個半個屋苑,而是整個社區的規劃,有甲廈、豪宅群、商場…經過接近20年的打造,才有今時今日的地位!

【南昌站.匯璽】

周邊有甚麼呢?南昌邨、富昌邨、海麗邨!幾個大型公共屋邨,區內還有不少用地,撥作居屋、綠置居發展,例如凱樂苑、凱德苑、麗翠苑等,前臨長沙灣批發市場,雖然旁邊有地王誕生,但比例上還是公屋居屋較多。試試落區走一趟,筆者問自己,到底這區還有甚麼發展空間呢?最大潛力應該是舊區重建吧,例如海壇街的愛海頌,有多大升值空間呢?如果是靠高鐵西九龍站週邊的發展,讓高端消費群分流到南昌站,理論上發展應該會在九龍站及奧運站之後,南昌站冇理由突然從後追上!然而匯璽現價,已經高過奧運站二手價了,還有多大升值空間呢?
 
總結來說,匯璽現價相等於奧運站的二手價,不算特別貴,
然而展望將來的發展潛力,就爭些少了。

既然匯璽唔抵買,咁咩抵買呢?
有呀!好多!劈價潮到!
最近我哋一班學員都買到好多筍盤,兩、三成水位冇難度!
港島、九龍市區樓又有,新界當炒屋苑劈得仲勁,
買咩?咩價入得過?


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