【新盤我又睇】匯璽、香島、Monterey 大比拼(下)

上次講完 Location,今次再講埋價錢、間格、配套及 Terms…

價錢

匯璽(★★★) 香島(★★★☆) Monterey(★★★★)

匯璽…首批均價約1.9萬,由新年等到現在才開盤,期間又有地王誕生,身邊不少代理配合發展商唱高,說開價肯定逾2萬,最後開價約1.9萬,感覺便宜了。之前筆者在其他發文已提到,開價應該與啟德相若,其實只是乎合預期。抵唔抵?筆者覺得偏高。同系九龍站天璽現時二手呎價逾3萬,奧運站龍璽約1.9萬,正如前文所說,南昌站交通雖然方便,但論級數、論發展,最少目前是比不上奧運站的,雖說是全新樓,然而龍璽樓齡亦只有幾年,最近去睇過非常新淨,與新樓無異,若要二擇其一,明顯比匯璽優勝,筆者覺得合理價錢應該稍低於龍璽。
 
香島…均價約2萬,略高於形薈,港島區的朋友會將這個地段定性為近柴灣,加上距離港鐵站有一定步程,這個價錢稍為偏高,不過從另一個角度看,樓盤質素不俗,而且稍稍上山,景觀開揚,有點半山Feel,12年樓齡的嘉亨灣都已經賣到1.85萬,港島新樓很少在2萬以下,這口價又不算太貴。
 
Monetery…講真…有點驚喜!均價約1.4萬,部份冇海景、冇內園、向馬路的細單位,呎價僅1.2萬,照睇地區規劃圖,應該向海翩匯,視覺上未必太差。同樣兩房單位,600多萬已經買到,新盤中較少見,相比匯璽800多萬才買到兩房單位,平了200多萬,抵銷了位置上的差別有餘。

間格、內隴

匯璽(★★★☆) 香島(★★★) Monterey(★★★★)

匯璽…由於是限量地關係,要有部份單位開大則,就要有部份單位開細則,因此開則兩極化,有開放式、一房及兩房,沒有三房,然後就是四房。最細的兩房只有440呎,總價800多萬。一房有示範單位,設計甚有新意,兩組趟門,一組將廳房分開,另一組將睡眠區及衣櫃分開,洗手間雖然在房內,如果有朋友到訪,關上第二組趟門,朋友去洗手間時就不會經過睡眠區,抵讚!四房雙套當然係又大又靚,雙廚房設計,甚有氣派,可惜細房較細。

Monetery…間格選擇比較多,最欣賞三房開則,有純三房(一廁)、三房一套、三房一套加儲物室、三房一套加儲物室加工人房等等,現時樓價高企,三房動輒1,500萬以上,小家庭想換三房確實不容易,今次最細三房只有684呎,1,000萬以下就可以買到。至於兩房亦有大有細,最細492呎,600多萬就可以買到,如此計算,一房單位由400多萬至500多萬,都在按揭保險範圍內,可直接向銀行借80%,尚未開售的開放式單位有機會在400萬以下。

香島…原本有細兩房戶,據說已經賣晒,大兩房戶有儲物室,雖然好用,但呎數去到692呎以上,總價逾1,300萬,好似唔係好值,睇落最正都係880多呎的三房一套加化妝室最抵。最欣賞的設計是開放式廚房,冇用的時候,有活動門可以將佢收埋。

會所、配套

匯璽(★★★★☆) 香島(★★★) Monterey(★★★★☆)

匯璽…會所分兩期發展,面積約3.4萬呎,連同公用花園總面積約19萬呎,除了室內外泳池、健身室、宴會廳等,亦有球場及多個BBQ場,健身室很大,附設拳擊擂台。項目有約30萬呎的商場,是最值得欣賞的地方。

香島…會所設施一般,面積約2.2萬呎,另約1.5萬呎公用花園,除了健身室、宴會廳、室內恆溫泳池、多用途董事屋等,比較新鮮的是有音樂錄製室,不過就沒有球場。項目沒有商場,起居飲食要到筲箕灣大街,好在大街多美食。

Monetery…會所面積約4萬呎,除了基本設施,另有室內運動場,除了室內、外泳池,還有私人專屬泳池,代理說連接BBQ可以玩Pool Side Party。基座設有商場,雖然面積不大,但由於項目距港鐵站大型商場PopCorn比較遠,小商場提供起居飲食很重要。

Terms

匯璽(★★★★) 香島(★★★★☆) Monterey(★★☆)

匯璽…有點似Grand Yoho,佷多不同的付款方法,包括備用一按、備用二按等,當然亦有父幹母幹Plan,將現持持有的物業一同抵押,可以借高達120%!但物業需符合一定要求,不贅。
 
Monetery…沒有花巧Plan,代理說一般新盤的備用一按都沒有,只有簡單的備用二按,即是說預咗要自己搵銀行上會。幸好1%投資兵團有相熟的金融機構,可以做到70~80%,詳情按揭課再分享。
 
香島…勁!原本位置唔係好靚,價錢又唔係好抵,之前銷情麻麻,最近膨膨聲去貨,筆者都聽到心思思,最主要係因為Plan太正!去到現場,代理力推3年免息免供Plan,發展商提供20年期,85%一按,15%首期,首3年免息免供!項目預計2019年初入伙,計落…收樓後大約有年半時間唔使供,自住的話…白住!收租的話…淨袋!當然3年之後,就要供貴息,睇你3年後能否轉按,又或者能否賣出,由於是成交後起計3年,扣除3年SSD,大約有3至4個月時間可以放盤,如果到時升咗有賺,當然最好,如果扣除交易成本可以做到平手走,都賺到十幾個月租,啱晒投機買家。不過就真係要計清楚3年後的供款,因為只有20年期,減3年免息免供即是17年,如果走唔到或者轉唔到,供款好甘!

總結…諗得過指數

匯璽(★★★) 香島(★★★☆) Monterey(★★★★)

現場氣氛…匯璽展銷場在九龍站ICC長期排隊,樓下排完,樓上再排,展銷場內又唔算好爆,每次放幾個人,激鬼氣!排一、兩個鐘等閒,好在筆者住附近,晨早落去先有得睇。Monterey展銷場在尖沙咀港威中心,比較虛冚,筆者臨完場去,見到連入飛都要排隊。香島展銷場在天后萬國寶通中心,冇乜人睇,可能位置比較吊腳,可以慢慢欣賞。


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