【新樓我又睇】荃灣西第一擊,柏傲灣抵唔抵買?

筆者:「想睇柏傲灣,而家使唔使排隊?」
代理:「幾行人,排半個鐘左右啦!」
筆者:「唔係化?星期一下午,返工時間喎,咁都要排?」
代理:「噚日打幾個蛇餅,排三粒鐘先入到去呀!」
筆者: 「唔係話新盤銷情麻麻咩?」
代理: 「之前兩個就係,呢個堅抵!」
筆者: 「咁我過唔過嚟睇好呀?」
代理: 「我搵手足幫你排住先,你嚟到應該差唔多入到。」
筆者: 「就係等你呢句,哈哈!半個鐘後到。」

2017年打頭陣的兩個新盤,銷情麻麻,去年票王Grand Yoho大半年前打幾轉蛇餅,今天完全唔使排隊,一來開價偏高,二來今轉主要賣大單位,銀碼大,引發唔到購買力。啟德一號II好少少,假日都見有人龍,講明「港人港地係賣俾香港人,冇話要平賣俾香港人」的發言人聲稱反應理想,其實只有千多票,比去年萬多票亦大跌八成。相反柏傲灣三日已經收逾3500票,跑贏成條街。

價錢(★★★★)

朋友:  「首批折實平均呎價1.5萬,最平1.3萬,好平咩?」
筆者:  「睇清楚先,首批單位,最平1.3萬嗰間,係18樓喎!」
朋友:  「係喎,全部都係中高層嚟喎。」
筆者:  「係呀,佢最平嗰間,幾乎相等於其他盤的均價。」
朋友:  「咁計即係平過元朗?!」
  平時睇新盤,所謂最平的單位,都係二、三樓,對天橋對馬路等劣質貨,然而今次柏傲灣首批單位,呎價最平的單位都有17、18樓,雖然冇全海景,不過都算係咁,計埋樓層因素隨時平過Grand Yoho,更加平過啟德一號II一大截,唔怪得咁多人排隊。

位置、交通(★★★★)

樓盤靠近荃灣西鐵站,筆者有朋友住在環宇海灣,從西鐵站行過去大約8~10分鐘,柏傲灣再近一截,沿海濱長廊行過去,如果從樓盤正門入口計,步程約3~5分鐘,非常近!唯一缺點是無瓦遮頭,如果有條有蓋行人通道就正爆!與Grand Yoho相比,荃灣雖然都是屬於新界區,但是相比元朗明顯近好多,西鐵十幾分鐘就出到柯士甸、尖東、紅磡,過中環就梗係南昌轉東涌線啦,筆者估計廿幾分鐘就到。與啟德一號II相比,雖然個個講到啟德天下無敵,然而在沙中線未通之前,交通確實頭暈,主要靠巴士出尖沙咀或者過海,筆者以前住過觀塘,繁忙時間塞車塞到顛,就算將來沙中線通車,先經啟德、土瓜灣、馬頭圍去何文田,再轉去油麻地,再轉荃灣線,照計站數都遠過荃灣西。

地區、發展(★★★★)

很多朋友說,啟德一號II附近的發展好似勁啲,應該賣貴啲,筆者覺得未必!無庸置疑,東九龍發展、啟德發展的確好勁,政府定位為CBD2,很多甲級商廈相繼落成,賣的是商業中心。荃灣亦唔差,唔好只係睇住荃灣西站,其實整個香港的西部通道,規模亦好勁。所謂西部通道,由深圳寶安機場,到前海金融中心,到深圳灣口岸,到屯門赤臘角連接路,到港珠澳大橋,到澳門、珠海、橫琴,貫通了深、港、澳、珠四個城市。還有深圳直通西九龍的廣深港高鐵,整個西部發展潛力不容忽視,商業中心或者沒有那麼多,賣的是物流、中港共融。未來發展大家鬥吹,過幾年先見真章,不如講而家,啟德是新發展區,到處沙塵滾滾,如果買來自住,最少要捱幾年污煙瘴氣。荃灣發展成熟,生活配套齊備,又勝一籌。就當將來發展不及啟德,呎價相差4,000元,差距有這麼大嗎?

間格、內隴(★★★☆)

柏傲灣有多種不同間格,由開放式到四房,買家可睇餸食飯。開則上部份單位不夠實用,例如2B座的B單位,三房一套,實用面積765呎,竟然要開放式廚房,設計上你可以加個玻璃趟門,但客廳就會細咗,筆者覺得主要原因是玄關旁的凹位太浪費空間。兩房單位亦是Open Kitchen,正路499呎、551呎應該可以間到一個正式的廚房。然而亦有值得讚的地方,例如客房相對比較大,樓底亦很高,感覺挺舒適。值得一提的是今次交樓標準,裝修挺特別,例如廁所用啡色木紋地板,廚櫃用啡色、藍色配搭,貫徹樓盤的郵輪設計概念,當中亦有不少Detail位,例如廁所谷缸旁有扶手、鏡櫃有USB插頭,廚房廚櫃有不少貯物機關等,值得一讚。

景觀(★★★★☆)

荃灣西幾個大盤陸續開售,其中柏傲灣及海之戀最大賣點除了靠近荃灣西鐵站,最吸引的當然是景觀,前排全海景單位,對正藍巴勒海峽、青馬大橋,非常壯觀!後排左邊有荃灣海濱公園,右邊有荃灣公園,亦不遜色。但低層則要面對荃灣路高速,小心噪音。另比較特別的是,向海的除了大單位,亦有一房單位向海,不過樓價就仲貴過兩房,哈哈!

會所、配套(★★★☆)

會所設計好靚,郵輪設計概念,非常有型!由地下至二樓,合共三層,由外型、入口開始,到不同的設施,都貫徹郵艇、郵輪的設計,尤其二樓的無邊際泳池,真係好似搭緊郵輪。然而設施不算多,泳池、健身室及兒童天地等基本設施當然有,然而球場、宴會廳、燒烤場等,資料上就沒有顯示,點解?原來發展商要在樓盤前方興建一個政府公眾運動中心,相信多種不同的球場都有,可惜就是公眾。另外樓盤不設商場,不過附近屋苑的商場多,行到你驚,除了荃新天地、荃灣廣場等,未來的海之戀又會有大型商場,行到楊屋道、沙咀道,更應有盡有。

Terms(★★★☆)

柏傲灣條款有辣有唔辣,先講折扣,一房及開放式最高折扣只有14.5%,兩房或以上就有最高22.5%。按揭貸款方面,一房及開放式又係冇乜着數,兩房或以上,就有發展商提供一按及二按,一按首3年P-2%,之後P-1%,即是大約4%左右,可以供足30年,最重要是沒有壓力測試,供款少於人工60%就可以,相對比較鬆,不過買家要問清楚,發展商需要看甚麼文件證明,要怎麼計,不然計錯數就要撻訂收場,必須小心。


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