【新樓我又睇】海之戀…真係咁抵?

代理: 「投資掂呀!兩房最少租 3 萬!」…筆者:「唔係化?奧運站都係租 2 萬幾咋喎!」

本文於 2017 年 5 月 22 日刊於【經濟一週】網站(按此閱讀原文
題目名為【買海之戀唔係食花之卷 抵唔抵買 3大考慮】

代理:  「諗住自住定投資呀?」
筆者:  「我諗都係投資多,兩房收租大約幾多?」
代理:  「呢個位置咁靚,起碼租到3萬。」
筆者:  「兩房租3萬?唔係化?」
代理:  「萬景峰最近都成咗2.2萬啦!」
筆者:  「個別成交啫,平均都係2萬左右,3房都係2.7萬咋!」
代理:  「位置靚咁多,嗰度呎租40幾蚊,呢度60蚊實得啦!」
筆者:  「唔係化?貴萬景峰5成?」
代理:  「呢度鐵路上蓋嚟架!」
筆者:  「但係奧運站兩房都唔使3萬,呢個價九龍站都租到喎!」
代理:  「嘩!嗰啲樓咁舊,點有得比呀?」
筆者:  「即係你覺得…荃灣西呎租會高過奧運站、九龍站?」
代理:  「第日你租唔到我同你租…」
 
代理表現得很有信心,不得不佩服!
好在筆者九龍站凱旋門、奧運站帝峯皇殿都住過,對這兩區的行情比較熟悉,不然看見代理斬釘截鐵,可能都會信以為真。將來的事沒有人可以知道,可能代理手上的租客,對荃灣西情有獨鍾,不然租金怎可能會高過奧運站、九龍站呢?還未計算荃灣西接連有幾個大型新盤,供應不絕,預期租值可以貼奧運站價,已超額完成!
睇埋示範單位、睇樓盤模型,實在有點失望…

價錢:呎價(★★★)、總價(★★★☆)、Terms(★★★★)

首批單位均價1.5萬多,筆者覺得還可以…
最初開盤,呎價最平是3房單位,1.2萬多起,均價約1.4萬,大約1,100萬左右會有較多選擇。兩房單位貴些少,1.3萬多起,均價約1.5萬,大約800萬左右才有較多選擇。第6座有靚海景,當然又再貴少少。睇番荃灣區二手行程,指標屋苑萬景峰的成交呎價約1.5萬,海之戀是新樓,又是地鐵上蓋,呎價、租值理應較高,但單位質素、會所設施扣分,這個價錢不算特別平,只能算是合理價。
 
市場反應理想,發展商加推竟然大幅加價近1成!
均價1.7萬多!這個價錢筆者就覺得太貴了!
現時奧運站二手呎價約2萬,西九四小龍呎價約1.5萬,曼克頓山呎價約1.7萬,如果荃灣西的呎價都要1.7萬,再加推的時候,尤其是前排海景,隨時要過2萬,值嗎?如果想買平啲,為甚麼不買西九四小龍呢?如果想交通方便,曼克頓山坐落的的美孚站,比荃灣西近一個站,更是西鐵線與荃灣線的交匯點,不是更方便嗎?新鴻基樓、現樓,即買即住即收租,豈不是更好嗎?
 
市場仍然反應熱烈,政府與發展商都有功勞!
政府剛剛又再收緊按揭,擺明益發展商!發展商自己提供高成數按揭優惠,建期付款最高可以借85%一按,如果選用即供,可以借盡70%,首三年更只需供息,更有競爭優勢,當然三年之後供款就會急升,但買家好少理,照樣打晒蛇餅。

單位:間格(★★★☆)、設備(★★★★)、景觀(★★★☆)

先講內隴,感覺比較細,例如兩房單位,超過500呎的單位,都要用開放式廚房,主人房的主人床只能靠窗放,床尾已經沒有空間,諗都唔好諗可以三邊落床,兩邊都唔得。間格也有點奇怪,細房大門開正中間,兩部冷氣機放在開放式廚房的Bar枱上方,有何用意呢?至於三房單位,原本構思不錯,將洗手間放在門口,3間房品字型排列,節省了傳統3房的長走廊,然而廚房像在廳中分割出來,最奇怪的是…入門口的時候會先經過客廳然後再到飯廳,飯枱放在露台前,感覺有點奇怪。
 
至於景觀方面,發展商稱九成以上單位可以望海。事實上今次開售的是後排,第二期還有幾座樓在前面,所謂望海其實只是樓與樓之間的罅海,後方面向高速公路,別提了!還有傳說中的海水異味,代理口中旁邊有污水處理設施,揀樓要小心。

配套:生活(★★★★☆)、會所(★★★)

講到生活配套,荃灣區發展非常成熟,非常方便。
相信大家都聽過,荃灣是堅離地城,由行人天橋穿起多個屋苑及商場,當中海之戀亦可以接駁至荃灣廣場及如心廣場等,真係行商場都行到腳軟,附近又有街市、街舗,非常方便。
 
講到會所設施,是筆者最失望的一環…
海之戀是一個規模很大的新盤,伙數多、住戶多,應該要有一個大型而且設施多的會所,不然怎夠住戶使用?柏傲灣有強調郵輪式的會所設計,Grand Yoho有6個泳池,匯璽有幾個半籃球場,都有亮點,但是現場的資料及同行代理,均沒有詳細介紹會所設施,於現場看模型推算,除了泳池、健身室、兒童天地、宴會廳等,筆者看不到有室內泳池、羽毛球場、籃球場、保齡球場、K房等設施,如有錯漏請糾正,但這麼大的樓盤就只有這些設施,實在有欠誠意。相比之下,萬景峰的會所就強很多了!
 
代理:  「有幾何用會所丫?」
筆者:  「唔用會所,同住舊樓有乜分別?」
代理:  「其實3萬幾呎都唔錯啦,球場對面市政大樓咪有囉。」
筆者:  「你估計呎租貴過萬景峰5成喎,去市政大樓打波?」
代理:  「你又唔係自己住,租客唔Care嘅。」

位置:交通(★★★★)、地區(★★★)

無可否認,這是鐵路上蓋盤,交通非常方便。
然而講到地區,荃灣只是二線地區,是否值這個價錢呢?
人!人!人!…筆者睇樓當日,示範單位人頭湧湧,以現時市場的亢奮狀況,加上政府政策推波助瀾,不奇怪!
如果抽到首批,都可以買,但如果首批抽唔到,還有水位嗎?


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