買大陸樓收租 回報得唔得?

很多人買樓都會想,租金回報咁低,危唔危險架?不但港樓如是﹐大陸樓亦有一樣情況。之不過,在一個資產價格飛升的時代下,租金回報這因素又是否這麼重要呢?

讀者來信

Anthony Sir你好,香港樓價貴,不少朋友都想返大陸買樓收租,但又唔識,知道你們的團隊這方面很專業,想請教一下,聽講大陸樓的租金回報好低,是這樣嗎?

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大陸買住宅,租金回報的而且確是偏低的。因此,在大陸投資住宅,應該以賺差價為主要目標。
雖然租金回報不高,但近年大陸住宅樓價仍然不斷攀升,而且升幅以倍數計!其實香港都有類似趨勢,樓價不斷攀升,租金追唔上,租金回報就會不斷下跌。為甚麼?首先要明白「資產價格」與「租金」雖然有一定關係,但其實受不同的因素影響。

「資產價格」與「租金」的關係

「資產價格」主要受市場供求、財富效應影響,當人越來越有錢,就會追逐資產,資產價格就會不斷炒上,即使回報唔高,如果冇嘢買都會照買,心態是…好過揸現金,睇住銀紙貶值,是貨幣經濟的結果。至於「租金」主要由打工族收入帶動,例如收入4000至5000元的家庭,兩口子最多只能付2000至3000元租,再多就租不了,是實體經濟的結果。所以當市場上熱錢多,就會出現「資產價格」拋離「租金」的情況。

大陸住宅市場正是如此,普遍住宅面積較大,標準都3房、100米,即是逾1000呎,以呎價1000~2000元計,樓價要100~200萬,但租金仍然只得2000至3000元,因此租金回報偏低。與此同時有錢人多,雖然租金回報不高,樓價仍然不斷攀升,因此投資大陸住宅要有心理準備,要以賺差價為目標。

有沒有一些「住宅」租金回報高較高?

也有的,跟香港的情況一樣,一些細面積的住宅,租金回報相對較高,但二、三線城市,土地供應比較充足,住宅的面積普遍較大。若要找細面積的住宅,在一線城市比較多選擇,例如之前我們與學員,在深圳買了不少面積只有30至40平方米的住宅,幾年前買的時候樓價才70萬至80萬,加上靠近羅湖,租予香港人,可以租到3000至4000元,現在樓價大約翻了一倍,租金亦升到5000至6000元,回報還可以。

想租金回報再高一點還有「公寓」

公寓的缺點是買賣成本及稅費比較高,成交亦沒有住宅那麼活躍,因此如果想賺差價,公寓未必是好選擇,但如果想穩穩陣陣收取較高的租金回報,可以考慮公寓。內地公寓分幾種,包括住宅用途、商業用途、酒店用途等,當中又以住宅用途公寓較為可取。之前筆者有另一篇文章詳細講述三種公寓的分別,不贅。

內地住宅用途的公寓,就像香港的納米樓,普遍只是有40、50平方米,一房間格,以呎價1000~2000元計,約40~100萬,奇怪的是,租金跟100平方米的住宅差不了多少,以筆者與學員們之前買入的湖南全新公寓為例,50萬樓價,租到2000元,回報近5厘,至於東莞的二手公寓,35萬樓價,租到1600元,回報直迫6厘。最高是無鍚的酒店式公寓,由於承包商做服務式住宅日租,就像現在海外樓經常講的BNB,回報更高達7厘。

不同類型的物業,有不同的玩法。

投資要以目標為本,有時難魚與熊掌兼備。住宅租金回報低,賺差價空間較大。公寓租金回報高,賺差價空間較少。買樓之前就要想想,你想進取賺差價,還是穩陣賺租金。


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