月入2萬過唔到壓測…同人挾?還是大陸樓尋寶?

讀者:儲了50萬首期,人工約2萬,朋友說不足以過壓力測試借9成按揭上車,等到人工4萬?點等?…筆者:自住可考慮同家人挾,投資可先求資產增值,平平哋買大陸樓,借盡按揭望倍翻…

本文於 3-2-2018 刊於經濟一週

月入 2 萬過唔到壓力測試…
同人挾?還是大陸樓尋寶求倍翻?

讀者來信

Anthony Sir你好,一直有睇你的專欄,正如你所講,年青人上車真係越來越難,就好似我,一來自己努力儲錢,二來家人也幫一點,大約有50萬首期,我現時的人工大約有2 萬,朋友說原來不足以過壓力測試借9成按揭上車,老實說,我現在與家人同住,沒有迫切的自住需要,只怕遲買更難,可以怎麼做呢?

回覆讀者來信

就你的情況,以你現時的儲蓄,除非可以買到400萬以下的物業,做到9成按揭,否則都冇辦法買到樓。然而在現時的辣招下,買一個400萬的單位要借9成按揭,要有固定收入約3.8萬,遠遠超出你的薪金水平,可以怎麼做呢?

方法一:與家人合力完成置業夢

如果你有即時的自住需要,唯有從這個方向想。自己的收入不夠,唯有看看有沒有家人暫時不用買樓的,有多餘的供款能力可以借給你,簡單來說,就是做你的擔保人,假如你月入2萬,你的家人又月入2萬,那麼就可以過關了。
 
當然,筆者明白要搵人做擔保並不容易,甚至有點難以啟齒。
即使是家人、朋友,他們都可能有自己的置業計劃,做了你的擔保人,將來自己買樓的時候就很難借按揭。如果沒有即時自住需要,你可以將目標放在資本增值上,簡單來說,就是賺錢!

方法二: 不要執着於自住樓,甚至沒必要執着於香港!

買一個會賺錢的資產,幾年後資產升值了,就賣出去,賺到的錢應該足夠做首期,即使要俾多一、兩成首期都冇問題。同時幾年後,你的收入亦會相應提高,到時要借按揭就更容易了。
 
舉例,上個月筆者到大灣區其中一個地方考察。
睇了好幾個樓盤,位置、質素、社區配套都相當不錯,建築面積大約80平方米的單位,3房2廳間格,價錢約100萬人民幣。
可能你會說:「嘩!100萬港元都冇啦,邊有100萬人民幣?」

其實大陸樓樓也可以借按揭的。

不過,不是每個城市都可以買,不是每個樓盤都可以借。

現在很多城市都有限購令、限貸令,簡單來說,就是限制買樓,限制借按揭,每個城市的政策不同,有機會再詳細分享。上個月跟師傅去考察的地方,香港人可以買。4個樓盤之中,其中2個樓盤,香港甚至可以借到按揭,最多可以借7成。

以100人民幣計算,首期約30萬,月供約3千多元。

看到重點嗎?月供只是3千多元,即使要兩倍半的月薪,亦只不過是8,000多元!最低工資都到關啦!

只要揀對城市,揀對樓盤,隨着城市不斷發展,幾年後要翻一倍不難,筆者2015年底在珠海買的幾套房,兩年多已升了倍半,期間物業還可以收租,假設升到200萬,賣樓後就有逾130萬人民幣,到時就有本錢再戰港樓了。
 
當然買大陸樓並不容易,機會多,陷阱亦多。
揀甚麼城市?揀甚麼樓盤?如何避免爛尾?技術上如何操作?…都有很多學問,千萬不要睇一兩個展銷會,跟一兩個睇樓團,就草草下決定,不少香港人過往都買錯樓,蝕讓坐艇。先知道有這麼一個出路,買賣上的技巧,有機會再詳談。


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