大陸樓防中伏之點解咁多鬼城?

大陸樓…好多人擔心買錯 鬼城!其實造成鬼城的原因很多,作為投資者又如何避免中伏?

真人.真事

大約4年前,筆者初初跟Ginao前輩到大陸睇樓,到大灣區內其中一個屋苑,他自己買了兩間。當時屋苑已經賣出9成,餘下幾十個貨尾單位,發展商清貨優惠,800呎左右兩房單位,一口價38萬,呎價不到5千元。雖然如此,但同行的朋友,包括筆者都很猶豫… 
 
朋友: 收樓未呀?
前輩: 半年前已經陸續收樓啦!
朋友: 烏燈黑火,鬼城嚟喎! 
前輩: 鬼城?開盤幾日就賣晒啦!
朋友: 咁點解烏燈黑火冇人住呢?
經理: 帶你上去睇吓我間屋你就明架啦!
筆者: 你都係住呢度?
經理: 係呀,我自己都買咗,啱啱裝修好,上嚟坐吓丫。

大開眼界!
我們一行十多人,到經理的單位參觀…
全層4個單位,就只有經理1伙人已經入住,其餘3個單位都絲毫未動,除了經理的單位,全層樓就像鬼城,哈哈!
 
朋友: 隔離幾個單位賣晒嗱?
經理: 一開盤就賣晒啦!
朋友: 點解冇人住嘅?唔住都放租丫。
經理: 鄰居有放低鎖匙,我開門俾你睇吓。

毛胚樓比比皆是

由於是毛胚交房,單位內廢墟一樣!
甚麼是毛胚?先重溫一下…大陸樓不同香港樓,有不同的交樓標準,包括毛胚、簡裝、精裝、豪裝等。
豪裝:可以理解為「拎包入住」的標準,除了裝修之外,還包括全屋傢俬、電器,拉個喼就可以搬入去住。
精裝:接近香港交樓標準,除了基本裝修之外,廚房、廁所有入牆設備如廚櫃、鏡櫃、電器、潔具、煮食爐等,但卻沒有傢俬電器,一般冷氣機、洗衣機、雪櫃等都不包括在內。
簡裝:基本裝修,所謂天花、地板、牆身、間格牆、水電拉線等,廚廁所沒有入牆傢電,只有基本馬桶、洗手盆等。
毛胚:完全沒有裝修,地台沒有地板、天花牆身沒有髹油,沒有間格牆,部份連馬桶洗手盆都沒有,水電線都未拉好。
 
全層4伙,只有經理1伙人住…
另外3伙,早已經收樓,但一直丟空,而且是毛胚狀態!
真係鬼城一樣!點解會咁?
出事的原因是…毛胚!

大陸有錢的人很多,加上這個地區當時仍未大力發展,樓價很平,幾十萬就可以買千呎,當時又未有限購政策,於是很多買家一買就買幾間,買來做甚麼?自住?咪玩啦!咁多層樓,住家就得一頭,邊住得咁多,渡假都渡唔晒啦!目的當然就是投資!
投資…點解唔收租呢?
大陸很多城市,市民收入只得幾千元,樓價也只是幾十萬,租金自然也不會高,當時這些單位,月租不到2000元,裝修要幾錢呢?雖然比香港平好多,但始終面積大,即使計每平方米2000元,都要16萬,月租2000元,一年才2.4萬,7年才賺番裝修費啊!還未計算有損耗,還未計算住殘了,將來賣出會被買家壓價!點解要裝修出租呢?於是很多投資者買了單位就由它丟空,等升值就賣。咁多毛胚單位,點會唔烏燈黑火?點會唔低入住率?

成本與租金不合比例

從表面睇,似是鬼城~~
事實上,是因為裝修成本與租金不合比例!
城市唔係冇人,唔係唔想搬入去住,是技術性問題!
幾時先唔係鬼城?時間!可能要十年八載!
只要城市繼續發展,幾年之後,就會越來越多用家接手,慢慢就會越來越多人搬入去,最近重臨舊地,人確實多了,旁邊有幾個更大型的屋苑,入伙接近十年,差不多住滿人了,非常熱鬧。

買毛胚好?定精裝好?

香港人不熟悉大陸市場,很多時候買樓貪平,買咗毛胚樓都唔知,毛胚一定平過精裝好多啦,按成本計每平方米都相差2000元,在一些二、三城市,樓價每平方米才1~2萬,這個價錢差不多是樓價的1/10,不少啊!於是很多人就貪平買毛胚樓。係咪唔好買?又唔係喎!一分錢一分貨,策略用對就可以了…

  • 要有心理準備,預咗唔會收租,丟空等升值!
  • 不要買商舖,短期內空置率高,誰會光顧呢?
  • 與精裝樓之間,價錢要有合理的差距!

 
話說回來…
當日38萬的單位,今天二手價已成近100萬了!
誰說鬼城?誰說冇人住就冇錢賺?誰說毛胚唔買得?
策略用對,隨時倍翻!


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