大陸公寓買唔過?3類公寓特質全面睇

一提到公寓,身邊朋友都反對,說公寓沒人買。其實很多大陸人都已經很熟悉公寓的操作了,他們在買不到住宅下,已開始買公寓,所以公寓絕對有價有市,情況就如同香港的住宅辣招多多,很多人買了住宅之後,有多餘錢就會買車位,買工廈、寫字樓一樣。

讀者來信

Anthony Sir你好,最近我見物業的估價高,又唔想賣樓,於是就做了轉按,套現兩、三百萬,打算分散投資,用當中的三、四成,嘗試買大陸樓。聽說最近很多城市都限購,只能買公寓,但一提到公寓,身邊朋友都反對,說公寓冇人買,不過我都唔係好信,因為佢哋自己都冇買大陸樓,哈哈!到底公寓是甚麼?

回覆讀者來信

是的!很多香港人仍未能接受大陸樓,問他們也沒意思。
例如公寓,很多人的理解是商住兩用的物業,大陸人不會喜歡買,其餘的所知不多。事實上如果沒有政策限制,有住宅可買的時候,當然首選住宅,然而現在全國大部份大城市都已經有限購、限貸,很多人都買不到住宅,於是就會想到公寓。就正如香港的住宅辣招多多,很多人買了住宅之後,有多餘錢就會買車位,買工廈、寫字樓一樣,其實很多大陸人都已經很熟悉公寓的操作了。篇幅所限,今次先講公寓的種類,有機會再講投資價值及策略。
綜合一些國內地產網站的資料,公寓可以分為三類:

普通公寓

雖然稱為公寓,然而由於所坐落的土地,不是商業用地,而是住宅用地,所以性質上與普通住宅的分別不大,最基本的是同樣都擁有70年產權,水電費方面可以享用民用水電的收費標準,交易稅費亦與住宅差別不大,甚至有普通公寓可以用於落戶。
普通公寓很多時候會坐落於一個大型屋苑內,例如整個樓盤有10幢住宅,1幢公寓等。在建築上,普通公寓與住宅有點分別,例如大部份普通公寓的面積比較細,窗戶亦比較少,類似香港的開放式、一房單位,日照標準、採光、空氣流通、樓與樓之間的距離、戶型等等,未必達到住宅的要求,被劃分為公寓。

商業公寓

由於所坐落的土地是屬於商業用地,因此水電費會以商業用地的標準收取,比住宅貴。產權一般只有40、50年,大部份不能落戶,交易稅費方面亦以商業物業作標準,營業稅、個人所得稅、契稅等都比較高,按揭亦比較嚴謹,甚至不能按揭。建築規格上,同樣一般都是面積較細,樓間間距、採光等一般都未達到住宅要求。
然而商業性公寓也有其優點。由於是商業性物業,所以一般都可以做商業登記,可以做生意。而且坐落的位置,多數都是一個城市裡面的商業區,位置明顯比較優勝。例如之前我們在上海週邊的二線城市買的一個商業公寓,樓下就是茂業的大型商場,門前就是地鐵站,兩個站就到高鐵站,半小時就到上海,所以出租率極高。然而要留意的是,部份一線城市對個別新建成的商業公寓規管較嚴格,未必可以居住,至於二、三線城市,則比較寬鬆。

酒店式公寓

這類型公寓特別,是一種介乎於酒店及高級住宅的產物,集住宅及酒店功能於一身,產權方面有40年的,也有70年的,視乎土地的用途而定。最有趣的是很多時候都會由負責物業管理的公司,提供酒店式服務,即是類以服務式住宅。發展商可以將每個獨立的客房出售予買家,買家擁有物業的產權,可以自住、出租、轉售,但一般情況下,買這類物業的買家,都是期望投資收租,所以一般都會交由物業管理公司,作酒店式管理,賺取更高回報。


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