中山樓打得火熱 值得投資嗎?

近日肥媽的節目【大灣區活好D】都有講…近年中山樓價火熱,主要是兩大概念:大灣區及深中通道,但其實中山樓已升唔少,我地亦已甚少吼呢個地方,點解呢?

朋友: 親戚最近買咗大陸樓…
筆者: 中山?
朋友: 你點知架?
筆者: 最近個個代理都推中山…
朋友: 你哋投資兵團有冇買呀?
筆者: 冇喎~
朋友: 點解呀?!唔得咩?

近日肥媽的節目【大灣區活好D】都有講
近年中山樓價火熱,主要是兩大概念:大灣區及深中通道
大灣區概念個個都知,不詳談了。先講深中通道…
大灣區11個城市中間有珠江分隔,東面有香港、深圳、東莞、惠州等,西面有澳門、珠海、中山、江門、肇慶等,現在由東面到西面主要靠虎門大橋,但大陸人多車多,虎門大橋不勝負荷,日日塞車塞到顛,由深圳到中山,隨時塞兩、三個小時。近年落實興建的深中通道,連接深圳西部及中山東部,全場24公里,預計可以將深圳到中山的車程,由2、3小時縮短至半小時。

過往中山樓價長期落後,近年突然倍翻!

根據很多資深的大陸樓投資者分享,東莞靠近香港、深圳,珠海靠近澳門,佛山靠依廣州,發展相對較快,然而中山卻「四不靠」,所以樓價長期落後,主要是廣州、深圳、香港、澳門幾個大城市的後花園,退休慢活的樂園,三年前新房樓價只是5、6千/米,然而深中通道概念一出,深圳投資者蜂擁而至,樓價急升至近2萬/米,近期香港、澳門等買家接棒,繼續熱賣。

到了這個價位,抵唔抵?

先簡單講講中山的樓市形勢
中山分很多區,有6個街道辦事處,18個鎮…
當中發展最成熟的是市中心的東區、石岐,樓價亦比較高!
根據網站安房客的資料顯示,石歧區新房均價約1.7萬/米,東區新房均價約2萬/米,想穩穩陣陣,多人買賣多人租啱晒。
然而近年中山最熱炒的不是舊城區,而是新開發區…
其中一個熱點,是位於最南面的坦州
由於港珠澳大橋概念,很多人到珠海買樓,後來珠海樓急升,加上政府推出嚴厲的限購措施,於是發展商、代理就轉推坦州,不少買家捧場,新房均價直迫市中心,約1.64萬/米。筆者與學員早幾年進擊珠海,親身感受這一浪變化!
另一個熱點,更熱!東面的火炬開發區、南朗、翠亨
由於是深中通道的落橋位,2016年起深圳投資者已搶先登陸,由落後的小鎮,到全市的焦點,樓價升幅亦最為驚人。南朗新房均價近1.6萬/米,火炬、翠亨更直迫約1.8萬/米,挑戰市中心的地位。由於到目前為止都只概念,比較適合有冒險精神的投資者。

為甚麼我們沒有買中山樓?

熟悉我們的朋友都知道,過去三年,筆者與學員近年很積極到大陸買樓,跟住投資大陸樓幾十年的前輩搵食,除了大灣區,還到了華中、華東等城市,買了好幾百伙,有機會在講座活動再詳談。

然而我們沒有出團去中山,點解?因為我們不是代理!

我們只是一群很喜歡買樓的投資者,目的是齊齊買樓賺錢,不是為發展商推盤!有嗰句講句!
所以揀城市、揀樓盤,只會從投資角度出發。

買中山樓的 3 大憂慮!

其實中山的環境、發展都唔錯~~
只是我們覺得…概念太重,價錢太貴~~
如果你早幾年買,恭喜!應該賺了很多!
如果而家先買,高追了!

樓價炒得太高!

就算有發展,都要睇樓價!如果買入價太貴,你賺甚麼?
正如前文所說,中山的樓價一直落後,直至近年借深中通道炒上,先是深圳,然後是香港、澳門、珠海等地的買家湧入,短短兩三年間樓價倍翻,尤其是新樓盤,由過往5、6千/米,炒到2萬/米,聽聞最近有些新盤開價,甚至已接近3萬/米,這個價錢甚至已經超越佛山、東莞的水平,從投資角度看實在過高!
 
中山現在炒的是「深中通道」概念
概念是期望深中通道通車後跟深圳大融合!
首先,那是將來的事,大橋通車要2024年,還未計其他配套呢!例如經常聽見銷售講的落橋位,如火炬開發區、南朗鎮等,據熟悉當地的投資者所講,以前都是落後的鄉鎮,現在才大興土木。比較佛山、東莞等城市,已經不是概念了!不但經濟發展更成熟,過去幾十年,佛山、東莞已經分別與廣州、深圳建立了密不可分的關係,實實在在。相反,深中通道目前只是概念,如果發展理想,中山樓價應可比美佛山、東莞;如果發展不似預期,應該要打折,今天仍然沙塵滾滾,有乜理由貴過佛山、東莞呢?就正如香港有東涌線,東涌發展了,但不代表東涌的樓價會貴過葵青荃灣。

概念片面…是否足以支持樓價?

正如前文所說,深中通道大大縮短來往深圳及中山的時間,現在經虎門大橋,經常塞車,隨時要兩三小時,將來只需約半小時。然而這個概念是否足以支持這個水平的樓價?舉例說,今天虎門大橋塞車,大家都期待深中通道,相信很快又會塞車,到時又會點呢?
又舉例說,交通網絡對一個城市的發展固然重要,然而全中國都在舉建道路、鐵路,只是一條大橋是否夠撐?其他規劃是否能配合?除了大橋,還要發展硬件,例如興建相關道路網、開發區、廠房、商廈等;還要發展軟件,例如建立關係,吸引資金、企業及人才流入等,就以居住為例,有橋唔代表要搬過去,如果中山樓價仲貴過東莞一截,點解要搬過去呢?搵食啫~~

內需不足…將來賣俾邊個?

最令筆者不安的是…點解好似好多人賣中山樓?
大家都知道,大陸人買樓很瘋狂,根據我們和學員多次到大陸買樓的經驗,很多樓盤開售的時候,都是萬人空巷,如果是筍盤,即日就被搶購一空,所謂日光盤,甚至秒殺,記得網上曾睇過一條片,搶房情況有如屍殺列車!很多城市的樓盤,如佛山、東莞、廣州、深圳等,都沒有見到在香港賣,相反打開報章雜誌還有FB,都會見到很多很多中山樓的廣告、睇樓團,為甚麼呢?
筆者的其中一位生意拍檔是中山人,身邊也有不少資深的大陸樓投資者,據他們所說,中山的人口其實不多,內需購買力不強,多年來都依頼香港人及深圳人去買樓。加上近年深中通道熱炒,開發商不斷投地、起樓,供應倍增,就出現了這種情況。
如情況持續,今天買的樓,將來賣給誰呢?


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