樓市轉勢4個訊號

最近樓市氣氛甚淡，樓價顯著下跌，中原城市領先指數已跌穿160，重返2017年樓價水平，成交亦稀少。如此市況，就算有心入市的人，都抱觀望態度，不敢貿然入市。然而，樓市氣氛話轉就轉，若然發現樓市有以下訊號，很大機會已經見底。

自中原城市領先指數面世以來，香港最大型跌市當然要數1997年至2003年的大跌市，但當時因為市場充斥著大量模貨盤而令到樓市出現重大泡沫。但目前樓市在辣招下，摸貨盤已絕跡，所以不能與1997年的情況相提並論。

如果以2004年之後的樓價走勢作準，其實香港也經歷了好幾次的跌市，分別是2008年金融海嘯，2011年辣招初出時，2016年美國加息週期展開，2018年中美貿易戰，2019年香港社會運動等等。總括這些跌市經驗，每次見底回升之時，總會出現一些訊號。

訊號一： 加息開始放緩 資產價格見底回升

今次跌市主要受到外圍經濟影響，香港經濟基礎看不到有很大變化，因此除了本地經濟及樓市情況，也要留意外圍經濟訊號。

為了壓抑惡性通脹，美國及歐洲各國不得不暴力加息。執筆之時，聯儲局已加了幾次0.75%。要知道加息不是好玩的事，幅度那麼大，肯定會對各行各業帶來沉重打擊。

過去幾年疫情肆虐，實體經濟還沒有復甦過來，這樣暴力加息肯定會令經濟步入衰退。美國和歐洲都是民主社會，領導班子都要爭取選民的選票，如果經濟衰退，民不聊生，下次選舉相信會大敗而回，怎能接受呢？

按常理應該是會盡快撲滅通脹，然後開始刺激經濟，總不能讓國家的經濟一直走下坡。因此有理由相信，今次的加息週期，雖然幅度大，但各國領導人都不會希望維持長時間，可以停就會停，如果見到加息步伐開始放緩，相信距離轉勢不遠矣。

另外，俄烏戰事也是關鍵因素，這場戰事出乎意料地長，亦令至歐美糧食及能源等出現供應短缺的危機，推高通脹。因此，如果俄烏戰事有好轉，雙方有機會進入和談，對市場來說肯定是極為利好的消息，資產價格就會見底回升。

訊號二：劈價愈來愈難

二手市場，每個業主的心態都不一樣。有些業主實力不足，或急着要錢用，就不得不平賣資產。

有些業主心理質素不足，被代理每天打電話來嚇鬼，被身邊的朋友嚇鬼，就會失去信心，劈價賤賣。

然而也有很多業主的持貨能力很強，當這些實力不足、心理質素不足的業主都賣了，餘下那些有實力的業主，就不容易平賣，成交價錢亦都會劈唔落，到時樓價就會慢慢見底轉勢了。

之前幾次跌市都有這種情況，例如2018年底的跌市，到了新年期前夕，願意劈價的業主都賣得七七八八了，到了新年過後就急速反擊，短短三個月就收回失地。

訊號三：成交量上升

正如上文所說，當願意大幅劈價的業主賣得七七八八，價錢跌唔落，先知先覺的買家就會加緊腳步入市，成交量就會上升。

如果你見到減價盤的成交開始轉快，就是轉勢的先兆。尤其是施政報告放寬了內地專才到香港買樓，很多內地朋友都已經磨拳擦掌，相信不用多久就會見到類似成交，亦有助於提升市場的成交量。

訊號四：媒體轉口風

之前的文章都有提過，跌市之初，代理都希望可以劈到筍盤，吸引買家入市。

然而到了跌市中後段，形勢就不同了，買家開始對前景缺乏信心，擔心低處未算低，於是出現「越是減價，越不敢買」的情況。如果代理們還未察覺，仍然不停向業主開刀，結果是成交大幅減少，生意大跌。所以最近有不少代理行結業及裁員。

到這個時候，如果代理們醒覺，轉口風唱好，也是見底跡象。很多時候媒體的資料是來自代理，如果媒體也轉口風，轉勢速度就會加快。