Skip to content

高槓桿不一定高風險 回報正確計算方程式

很多人計算回報的方式,就是單純地將買出價減買入價,中間的差價就是回報。例如500萬買入的單位,550萬賣出,大家的回報率就是一成。然後大家就講:「持有咁耐先賺得個一成,買股票好過啦﹗」如果大家咁計,就真係太天真了﹗真正的投資者,係會計埋槓桿回報。

計算回報的方程式是…
回報 = 投入資本 X 回報率 X 時間

重點是投入資本,你投入的本金愈小,賺的回報就是愈高。如果你500萬full pay買樓,升50萬就只有一成回報。但如果你借九成,即只係投入50萬本金,升50萬就是賺一倍啊﹗

有人回問,投資不是應該要小心謹慎嗎?高槓桿不是風險越高嗎?借咁多,一旦樓價跌咪好危險?

這就要看你選擇的投資項目是否穩陣,是否值得讓你借錢去投資﹗

過往投資股票以追求「回報率」為主

由於股票價格比較波動,除了經濟、政策、市場等宏觀因素外,還要看公司的管理層、運作模式、競爭對手等人為因素,因此即使有心水,都不會瞓身買落去,因此本金部份相對不會太高。

要提高回報,就要從回報率着眼,期望金手指一點,點石成金,買中爆升股,升三成、五成,甚至一倍。例如你有50萬本金,瞓身買入股升一倍,就是賺50萬,本金翻100%,還要睇準出入市價位,中短線獲利後,就再捕捉另外一隻。有升當然有跌,所以要經常睇住個市,花心機及時間比較多。

後來投資物業以追求「本金」為主

由於物業市場比較穩定,自從金融海嘯印銀紙之後,進入大漲小回的格局,即使遇上經濟逆境整體跌幅才一兩成,只要守得住,持貨多幾年就能重拾升軌。再加上這是實質的資產,人為因素的影響也輕微,相比股票來說是穩定的投資。

因此我們夠膽瞓身買入資產,甚至借盡按揭做盡槓桿,9成按揭就是10倍槓桿,例如用50萬首期買入一個500萬單位,邊住邊投資,投入資本就是50萬了,不需要像股票一樣搏三成、五成、一倍,只要穩穩陣陣升兩成,即是升100萬,賬面上你的本金50萬已經翻了200%!

期間還可以自己住慳番租金。當然隨着經驗的累積,我們還會追求「回報率」揀一些「快車」物業,爆升力就倍增。

買樓求槓桿,就是這個原理﹗

實業起樓 更加穩陣

有別於追求回報率,更重要的是如何可以投入更大的資本,如何發揮融資槓桿的力量。例如我們現在投資的收購重建項目,嚴格來說不是投資或者投機,而是起樓的實業,平均年回報大約20%左右,高低波幅不會太大,只需要花心機時間在如何運用低息的貸款,增加投入資本就可以了。

如果資本是100萬,幾年後就會增長至200萬,如果資本是1000萬,幾年後就增長至2000萬。由於物業本身是相對穩定的投資,我們投資的收購重建是實業,更加穩陣,高低起跌就不用擔心,做好前期就可以。

記住!發揮槓桿的前提是,投資回報必須要穩定!
高槓桿不等如一定是高風險,最少物業市場如此,因此銀行也願意借錢。贏少啲唔緊要,最緊要唔好輸,又或者輸的風險好細好細。即使在物業市場中,暫時稱得上最穩陣的,亦只有香港住宅做得到。

 

最全面及實戰的物業投資課程

報名連結:https://www.onepercent.com.hk/yes

Anthony Sir 8小時物業投資精華體驗班

Lesson 1:開闊眼界!原來買樓可以賺咁多 (Brian Sir 主講)
Lesson 2:新手上車.致富攻略!賺取你的第一桶金 (Anthony Sir 主講)
Lesson 3:高手投資.攻防戰!突破辣招倍增資產 (Anthony Sir 主講)
Lesson 4:財技!按揭槓桿,買樓原來可以唔使錢 (Anthony Sir 主講)
Lesson 5:高手專題 – 強大導師團 讓你成為專業投資者
Lesson 6:真劈價.買平超過100萬 (Brian Sir 主講)

了解課堂內容:https://www.onepercent.com.hk/yes

Anthony Sir/Brian Sir不定期Facebook  和 YouTube Live
請讚好及訂閱 「第一桶金」
Facebook專頁 及 YouTube 頻道 

關於【1% 投資培訓】
過去 10 年…協助無數年青人成功上車,協助無數小業主賺取千萬資產,財務自由!

立即訂閱【第一桶金 Day Day Gain】Youtube 頻道
更多精彩短片,陸續登場!

https://www.youtube.com/c/DayDayGain

更多精彩文章!立即 Like and Share
第一桶金專頁 
www.facebook.com/anthony.wealth