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新居屋開售 抽定唔抽? 三個建議令居屋市場更健康

2022年的居屋資料已於上週五(2月18日)上載於網上,本週五(2月25日)將正式接受申請。由於今輪居屋以市價51折發售,而且不少屋苑都位處市區,例如北角驥華苑、啟德啟欣苑、沙田愉德苑等等,所以預料新一輪的居屋申請將十分踴躍。

但最近有學員就問筆者,未來政府將有不少資助房屋推出市場,供應如此多,有可能為樓市降溫嗎?特別是現時連居屋樓價也不斷創新高,好像幫不了基層市民,聽說政府還會加重轉售限制,將來轉手更困難,如此還抽得過嗎?

我的意見是,有資格抽當然抽得過。

其實現在居屋市場很不健康,若政策方向不變,未來新居屋的二手價只會不斷爆升。之前我和不少業內人士,都曾經在文章及影片中分析及講解過,如何令居屋政府更加健康,都唔知要講幾多次,政府才會聽見聲音。

總結一下給予居屋政策的三個建議:

(一)拜託!不要再開納米則!

朋友:抽中居屋,唔知買唔買好…
筆者:點解唔買呀?剩返好遠嘅屋苑?
朋友:唔係,剩返啟鑽苑…
筆者:居屋王喎!仲有剩?咁筍?
網友:剩返百多呎的納米則,買又唔夠住,唔買又可惜…

想問問政府,為甚麼要建居屋?不是想改善基層市民的生活環境嗎?不是想有能力的公屋戶可以自置物業,將公屋讓給有需要的人嗎?

那為甚麼要建那麼多納米則呢?怕市民負擔不來?放心吧!如果負擔不來,就會繼續留在公屋,根本就不會買居屋!換得樓必然是經濟條件已有改善的公屋戶甚至富戶,居屋價錢平一大截,又有政府擔保,必然負擔得來。

看數據吧!每次開售,都是大單位賣光,納米則反而不受歡迎。多開兩房、三房則吧!

(二)拜託!不要再加重轉售限制!

近年不斷有居屋破頂成交,幾年間樓價就倍翻,業主大賺!

很多專家學者眼紅,站在道德高地,高呼資助房屋是幫人買樓自住,不是幫人賺錢,於是促請政府加重轉售限制。

錯!錯!錯!

之前已經寫文章分析過,越限制,居屋樓價越高!點解?因為破頂的都是樓齡新的居屋,買家願意盲目高追,最主要是因為政府的擔保期未過,買家可以免壓力測試買樓!

從供應層面看,之前曾經停售居屋一段很長時間,令市場上未過政府擔保期、毋須壓力測試的供應非常非常少,簡單來說,只有近幾年入伙的居屋而已。

需求層面看,除了資助房屋市場的買家,近年又多了一批白居二買家。供應稀缺,需求不斷,就導致很多樓齡新的居屋天價成交!

如果再加重轉售限制,即是說未來的居屋,長時間不能注入二手市場,但需求卻年年累積,結果只有一個,現有樓齡新的居屋,會繼續破頂再破頂!

(三)拜託!放寬舊居屋政府擔保及補地價安排!

很多舊居屋位置很好,但很少買賣,主要原因是過了政府擔保期,借按揭要做壓力測試。

只要政府放寬擔保,讓買家免壓測買樓,市場上就會即時有數以萬計的新供應注入市場,天價居屋即跌!同時也讓有需要的買家,有較多的選擇,做到真正安居樂業。

又或者,放寬補地價安排,例如低息、優惠價讓舊居屋業主補地價於二手市場放售放租,同樣可以即時讓數以萬計的新供應注入市場,可以即時令到私樓市場也降溫。

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