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撻訂常見3原因 絕非買家看淡樓市 教你二按點計壓力測試

市場有不少關於物業消息,當中包括撻訂。然而,很多人一看到撻訂消息,就覺得是買家看淡樓市,所以縮沙連訂都唔要。然後再被傳媒大肆吹虛一番,於是就給人「樓價要跌啦」的錯覺。其實撻訂因有很多,今次就同大家分析一下買家訂撻心理。

很多報導,筆者都不太在乎,其中包括撻訂個案。主要原因有以下幾個:

原因一: 個別買家不能代表市場

首先,任何時候都有人看好,有人看淡。就當買家真的後悔買樓,選擇撻訂,只代表個別買家看淡而已。

除非撻訂的數量很多,如果只是寥寥幾宗個案,參考價值實在不高,要明白他們只是散戶,尤其是細單位買家,可能跟你一樣,根本從未買過樓,更不要說經歷過樓市起跌。他們很容易受到身邊的姨媽姑姐、報章報導所影響,就好似當年筆者家人抽新居屋綠悠雅苑,不是有一半中籤者退出嗎?今天後悔的又是誰呢?

原因二: 對個盤樓盤沒信心

其次,買家撻訂可能只反映他們對個別樓盤的信心。
大家都知道去到新樓展銷會,很多時都會被現場氣氛影響,落咗訂之後返屋企諗清楚,睇多幾個樓樓盤之後,發覺這個樓盤其實不太適合自己,或發覺自己買貴了,原來另一個樓盤更適合自己,更便宜,於是選擇撻訂,也是人之常情。

原因三: 計錯數 入息過唔到壓測

再者,很多個案其實是因為計錯數!
以為自己可以過到壓力測試,誰知原來過唔到,被迫撻訂!
筆者都會睇新樓,都會聽聽代理介紹,親耳聽過,原來真係有代理唔識計。如果買家自己都唔識,中咗招都唔知!

二按壓測計法:

有些新盤會提供二按,然而二按的利息,一般比一按高。
一按方面,舉例是H+1.7% (Cap P-3.1%),即是封頂上限為2.15%,計算壓力測試就是2.15% + 3% = 5.15%。

然而如果你借二按,舉例首三年P-2.1%,即是3.15%,之後調整至P-1%,即是4.25%,計算壓力測試的時候是以你整個按揭計劃之中,最高的息率為準,即是4.25% + 3% = 7.25%!

計算的時候,不是分開一、二按計算壓力測試,而是整筆貸款以最高的利率計算。例如400萬樓價,一按240萬,二按120萬,不是以240萬(5.15%)+ 120萬(7.25%)計,而是360萬(7.25%)計,兩者每月模擬供款相差15%,以30年供款期計算,貸款人的入息要求亦由約3.9萬提高至4.5萬。

如果二按的供款年期短,例如只有25年,就要整筆貸款以25年計算,入息要求就要再提高,可想而知相差多遠!筆者不排除個別銀行有機會較寬鬆,這是一般計法,不少買家就是因為計錯數,又唔夠首期被迫撻訂!

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