300 呎二手樓,50 萬豪裝,值得買嗎?

朋友:「今日跟代理睇咗個筍盤,裝修好靚,好鍾意!比同類單位貴 40 萬,代理話業主用咗 50 萬豪裝…」筆者:「300 呎樓仔豪裝 50 萬?小心陷阱…」

本文於 2016 年 5 月 28 日刊於經濟一週網站

朋友: 「今日跟代理睇咗個筍盤,裝修好靚,好鍾意!」
筆者: 「會唔會貴好多?」
朋友: 「比同類型單位貴40萬左右啦。」
筆者: 「咁仲話筍?」
朋友: 「代理話業主用咗50萬豪裝喎!」
筆者: 「唔係化?間屋得300呎,用咗50萬?唔包傢電,廿幾萬裝得好靚啦!」

每個二手樓業主都有不同的賣樓策略。

二手樓經歷多年風霜,殘舊、損耗是必然的事,有些業主懶得理會,照樣放盤,情願價錢平少少,讓新買家自己裝修。有些業主則會花錢裝修,執靚間屋然後再賣,價錢當然會比較貴,有何陷阱呢?

陷阱一:有冇咁誇呀?

一般業主如果花了10萬元翻新,或價說20萬靚裝,花了20萬靚裝,或會說3、40萬豪裝,花了那麼多時間、心血,賺多少少亦是人之常情,不過講到50萬,又確實太誇張,普通一個300呎的兩房單位,如果不包括傢俬及電器,20多萬已經可以裝修得很豪華了,買家可以自己評估,再合理還價。

陷阱二:係咪估到價呢?

銀行估價只會估層樓值幾錢,不會估埋裝修的,對用家來說,裝修會殘會舊,亦有機會唔啱用而被剷剷剷,在估值上係係好值錢。與此同時,業主卻因為靚裝修而開出高價,很有機會估價不足,買家隨時要自己捧錢貼首期,頓失預算!

陷阱三:會唔會係黑心化妝樓呢?

市場很多所謂黑心化妝樓,看上去似是全新裝修,其實只是用一些平價材料做的掩眼法,假以時間問題陸續湧現,例如一個簇新的電掣,背後原來是沒有電線的,買家要重新拉過電線,很多這些古惑招,買樓的時候要檢查清楚,否則只會得不償失。

著數一:裝修都上埋會

不過又唔係完全冇好處的,對新買家來說,買入連裝修的單位,雖然價錢貴一點,然而就可以將裝修成本一拼計入樓價,然後分30年供,就算貴些少都值得,當然大前提是要估到價,如果估不到,不能多借錢,同樣沒有着數。如果要自己裝修,要考慮自己有沒有這方面的知識?有沒有能力處理好?有沒有時間跟進?其次要考慮的是資金,裝修費是不能借按揭的,要全數現金繳付。以下列例子為例,每月供款多1,000元左右,首筆資金少付25萬,如果資金不足,亦可以考慮。
 
例:A單位售價300萬,內隴殘舊,要自己大裝修。

  • 首期、佣金、厘印、律師費、雜費等合共約40萬;
  • 全屋大裝修,連傢俬、電器,約30萬;
  • 首筆要動用的資金約70萬;
  • 按息2.15%、供30年計算,月供10,183元。

 
例:B單位售價330萬,新裝修,添置傢俬電器即可。

  • 首期、佣金、厘印、律師費、雜費等合共約40萬;
  • 毋須裝修,只需添置傢俬、電器,最平約5萬;
  • 合共:首筆要動用的資金約45萬;
  • 供款:按息2.15%、供30年計算,月供11,202元。

如果順利估到價,借到按揭,又唔係黑心化妝樓,裝修又啱用,咁又唔同喎!
以上兩個個案作比較,每個月供款只多了1,000元左右,然而首筆支出就可以省下25萬,視乎買家的資金、能力了。


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