
上個月驚爆一單新聞,長實以低價投得一幅啟德地皮,呎價只是6000多元,重返8年前呎價,好多人見到都大嚇一跳。「嘩﹗6000幾蚊買入,第時賣咪只係萬幾蚊呎?之前用2萬幾、3萬呎買啟德的業主點算?」「係咪發展商睇淡樓市?樓價仲要跌?」
老實講,最初看見這篇報導的時候我都感到驚訝。但回過神來,思前想後,覺得實在不合理。
試想想,不久前長實才以每呎樓面地價1.1萬多元投得土瓜灣的住宅用地,這裡可是啟德啊,樓面地價怎可能只需要6千多元?如果長實睇淡,應該連土瓜灣、啟德地都唔投先啱﹗
最重要是這個價錢竟然可以擊敗其他發展商?為甚麼沒有其他發展商競投?這個價錢隨時古洞都買不到啊,實在不合理,於是就想找出原因來。
市場一面倒唱淡 少有人了解真正原因
正如之前所說,市場現時的主流是盲唱淡,必然是力數最差的一面,甚麼重返八年前,啟德發展商、買家蝕到入肉等,要幾差有幾差。
幸好Brian Sir找到了一些關於賣地章程的相關資料,又找到其中一篇長實高層的訪問,終於找出了原因,並且即日就在我們的學員群組中分享,釋除很多同學的疑慮。
果然不出所料,背後另有原因。根據某報一篇報導,今次賣得這個價錢除了因為地價回落之外,亦與賣地條款有很大關係,投得地皮的發展商,需要興建地下購物街,而且車位數目亦較其他啟德區地皮多。
地價連成本 最少$14580
熟悉我們的朋友都知道,我們自己都有投資收購重建項,有些項目都要興建地下車庫,地庫建築費用高昂,而周期亦較長,料建築成本料每平方呎9,000元,令發展商出價較為審慎。
如果以中標價6,138元計算,樓面地價及建築成本加起來要14,580元,將來賣樓要2.2萬左右才有合理利潤。
如此一來就合理了。這幅地很多人形容為地王,坦白說我就唔明有幾地王了,最大的優點是靠近宋王台站即是九龍城,遠離體育園及海濱長廊,只是交通上較為方便而已,很難與現時體育園附近、跑道區的環境相提並論,價錢稍為低一點都算合理。
如果成本是14,580元,賣價要2.2萬元,相對現時啟德其他樓盤,確實是平了,但其實又不是平得想像中那麼多,更不是市場所說的「崩盤」,不過可惜在唱淡氣氛下沒有人留意。
最壞時刻已過 樓市好轉中
如果有留意市場動向,其實氣氛正在好轉。不但是樓市,而是整個經濟都充滿着憧憬。
先是香港放寬防疫限制,大家都可以去旅行了,旅客也可以來了。然後是國內「新十條」,中港通關,相信經濟最差的時刻已經過去,市面很快就可以回復過來。
股市已經率先反映,恒指由15,000點以下大反彈,重上20,000點之上。試問在這種情況下,為甚麼樓市價會不斷下跌呢?
事實上,反映業主取態的美聯信心指數,已經連升幾個星期,代表願意劈價的業主已經比之前少了很多,樓市見底在即,如果真的想把握這次機會買到筍盤上車又住又賺的話,就必須好好把握這幾個月的機會。
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