睇路!踢爆業主開價秘密!放寬 9 成按揭,樓價更失控!

政府研究…放寬 9 成按揭上限,幫助市民上車置業?咪玩啦!不但幫唔到,細價樓即時反價!

同學: 「行咗兩日,真係行到腳軟!」
筆者: 「行咩呀?工展會呀?」
同學: 「睇樓呀,又行沙田,又行大埔。」
筆者: 「2016年咪幫你搵咗個筍盤,低位上咗車囉,又買?」
同學: 「唔係我呀,幫表弟搵啫。」
筆者: 「搵唔啱呀?使唔使幫手呀?」
同學: 「好呀,有冇啲400萬樓下嘅上車盤呀?」
筆者: 「有,不過唔多,一定要400萬樓下咩?」
同學: 「係呀,表弟佢首期唔夠,要做9成按揭。」
筆者: 「新界冇咩?」
同學: 「二、三線屋苑都睇埋啦,200幾呎都過400萬。」
筆者: 「而家啲細價樓,好多都係開呢啲價。」
同學: 「好在嗰陣聽你講300萬樓下買咗間金獅。」
筆者: 「聽講而家叫到450萬喎,真係恐佈。」
同學: 「最近有官員提出話可能會放寬9成按揭,點睇?」
筆者: 「睇佢點放寬啦。」
同學: 「而家400萬樓下先做足9成,如果放鬆到450萬呢?」
筆者: 「表面上好似幫到人上車,其實仲死!」
同學: 「會發生咩事呢?」
筆者: 「而家叫緊400頭嗰啲盤,即時衝過450萬。」
同學: 「我都覺得係,幫人反而害人,政府成日都係咁…」

按保樓價設限,嚴重扭曲市場!
甚麼是細價樓?甚麼是上車盤?以往沒有明確定義。
後來政府收緊按揭,400萬以下才可以借足9成,600萬以下才可以借8成,市場就開始約定俗成,400萬以下就叫細價樓,600萬以下都叫上車盤。上車嘛,除非有父幹、母幹,否則多數上車族都是首期有限,靠高成數按揭,拉長供款,才能提早上車。政府為按保樓價設限,出發點好,避免過份借貸,然而出現嚴重的反效果,細價樓被瘋狂搶高!即使同一個屋苑,相若的樓宇質素,細單位的呎價,竟然可以高過大單位10~20%,離譜!
 
門檻!業主睇住開價,買家睇住追價!
走在前線,不難發現業主開價與買家追價的心態。
作為業主,當然希望賣個好價錢,然而市場總不是業主說了算,要買家買得起,才會有成交,按保門檻就成為武器。試想想,350萬與380萬,對一個做9成按揭的買家有何分別?首期就是35萬與38萬而已,這是很強的賣點!即使貴一點買家亦願意追。

很有趣!早兩年見業主開價
經常都見到368萬、388萬、398萬…後來樓價不斷破頂,400萬關失守,開始見到408萬、428萬、438萬,因為450萬以下都可以8~9成,上限是360萬,以408萬為例,首期只是40萬加8萬,試試無妨,對買家來說,爭少少,都好啦!然而到了450萬,阻力開始大,因為已失去細價樓的優勢,如果上調按保樓價上限,不難預期,428萬、438萬的盤,極速跳上458萬、468萬… 
 
如想想幫助市民置業
不如盡快優化辣招,例如筆者之前的文章提到的鼓勵二換一,釋放二手供應;不如盡快推出資助房屋,與市場脫鈎,主導價錢;不如盡快監管一手高成數按揭、擠牙膏,避免一手越叫越貴,引發二手反價潮;當然還有增加供應、限購等等,方為上策。按保樓價設限,嚴重扭曲市場!
甚麼是細價樓?甚麼是上車盤?以往沒有明確定義。
後來政府收緊按揭,400萬以下才可以借足9成,600萬以下才可以借8成,市場就開始約定俗成,400萬以下就叫細價樓,600萬以下都叫上車盤。上車嘛,除非有父幹、母幹,否則多數上車族都是首期有限,靠高成數按揭,拉長供款,才能提早上車。政府為按保樓價設限,出發點好,避免過份借貸,然而出現嚴重的反效果,細價樓被瘋狂搶高!即使同一個屋苑,相若的樓宇質素,細單位的呎價,竟然可以高過大單位10~20%,離譜!
 
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作為業主,當然希望賣個好價錢,然而市場總不是業主說了算,要買家買得起,才會有成交,按保門檻就成為武器。試想想,350萬與380萬,對一個做9成按揭的買家有何分別?首期就是35萬與38萬而已,這是很強的賣點!即使貴一點買家亦願意追。

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買又驚貴!唔買又驚仲貴!...小市民可以如何自救?

如果仍然未買樓,可以的話最好買番間,唔需要靚,唔需要貴,量力而為,最緊要有...政府投降,放手唔理,樓價有可能會繼續擠上去,但千萬不要高追創新高,盡力鋤番間!
如果已經有樓,沒必要高追,可以考慮分散投資,例如工廈、大陸樓,以倍增資產…已經對沖了上升風險,沒有必要再高追、創新高!講真去到呢個價,租金回報又低,防守力低,相信水位有限,雖然唔會大跌,但過去十幾年倍升的機會亦睇唔到,應該擴闊視野,將資產分散投資於不同地方,筆者喜歡工廈、大陸樓,回報更快,更高!


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