月入10萬家庭,買唔到3房!

讀者訴苦…調查說月入 10 萬家庭增長,會買大單位,其實表面風光,實情買唔到 3 房單位,因為動輒過千萬,借得 5 成…

本文於 2017 年 5 月 20 日刊於【經濟一週】專欄
及【經濟一週】網站(按此閱讀原文

讀者來信

Anthony Sir你好,我和太太月入剛過10萬,收入不錯。
政府統計說月入 10 萬家庭增幅超過 1 成,個個以為我們好好環境,更有不少分析員指,我們若買樓,需要買3房或以上,因此大單位將會跑贏。
我想分享我們的困難…這些理論完全不切實際!
以我自己為例,有父母、有子女,每月所餘無幾,但也可以儲到兩、三萬,算不錯啦,但問題是…今時今日的大單位,就好似荃灣的新盤,閒閒地 1200 萬,金管局又唔俾借高成數,只能夠借 50%,換句話說,首期連稅項雜費要 700 萬,點儲?…就算每個月儲到 3 萬,都要 20 年先儲到首期!表面風光,實際上一個 3 房單位都買唔到!
當然可以用發展商的高成數按揭,但係 3 年之後就會行高息,供死!700 幾呎單位,1200 萬,要月供 5 萬幾!冇咗一半收入!
可惜早幾年唔識你,如果唔係早啲起步,先買個細單位走一兩轉,就冇咁愁,而家我仲租緊樓住,點算?可以幫幫我嗎?

回覆讀者來信

理論還理論,實踐還實踐…筆者是實戰派,非常理解!
到底「細單位」還是「大單位」有錢途?
幾年前筆者與身邊幾位前輩已經討論這個課題,當時幾位前輩認為大單位供應少,會跑贏大市。筆者認為樓價顛升,加上收緊按揭,是的…有需求、好想買,可惜買唔起!退而求其次,細單位將會跑贏。還身體力行與戰友們搶攻細單位,這幾年細單位升幅遠遠跑贏大市,賺了不少,不少同學幾年間就販務自由,總算有所交待。

今天形勢是否有變?到底「細單位」還是「大單位」有錢途?
最近筆者有朋友提出相關數據,說月入10萬家庭增幅高達雙位數,這些都是有能力的人,追求生活質素,會買大單位,因此未來大單位應該會跑贏。幾年過去,筆者仍然不認同,除非政策有變!

正如你的情況,筆者很多朋友家庭月入10萬,但買不到3房!
不是嫌三嫌四要求多多,不是離地,真的…首期不足!

月入 10 萬的家庭,有 600 萬現金嗎?
在現時的按揭制度下,400 萬以下物業才可以做到9成按揭,600 萬以下才可以做到8成按揭,600 萬以上只能做 6 成,1000 萬以上只能做 5 成,近年樓價顛升,新樓市場,2 房單位動輒要 1000 萬,3 房動輒要 1500 萬以上。二手市場,以呎價 15000 元計算,這個呎價已經很貼地,20 年新式大屋苑都不止這個價了,800 呎的 3 房單位都要過 1200 萬了,應該沒有工人房,首期連雜費要 700 萬!雖說現在不少家庭月入 10 萬,供養父母、子女,如果還要享受中產生活,如果還要租樓,所餘無幾,點儲 700 萬?有何方法?

以下幾個方法,都是買細單位、細價樓開始,你話細價樓點會輸?

方法一:以租養租

睇餸食飯,先買個中小型單位投資收租,自己租大單位住。例如分別以先生、太太的名義,各買一個 400 多萬左右的細單位投資收租,識揀、識增值的話,租金收入接近 3 萬元,這份租金收入,足夠租一個約 1200 萬的 3 房單位,將來細單位升值,再部署換樓。

方法二:買舊樓

現時市場上有很多舊樓,由於不是首置客杯茶,冇乜人爭,雖然近年樓價升到顛,但這些舊樓冇乜升過,尤其近 50 年的舊樓,即使是市區,呎價僅逾 1 萬元,加上地方實用,500 呎左右已足夠間 3 間房,600 萬左右就買到,但生活質素難免下降,正如朋友說:「搵十幾萬都要住咁舊嘅樓?唔係化?」

方法三:買新樓

新樓有發展商提供的二按,一般都可以借到樓價8成,不過有兩個問題,第一,一般3年之後,利息就會大幅提升,想轉按就要先補 3 成差價,補唔到就要繼續供貴息,好唔抵。第二,由於二手缺盤,新樓有持無恐,高開兩成,預咗要買貴貨,仲要同人爭,筆者都唔係太建議。

筆者自己就更進取...

除了買中細價樓收租兼搏升值,還會將資金投資於高回報的物業上,例如大陸樓及工廈增值等,將賺得的錢再租靚樓住,不但夠俾租,而且還有強勁的正現金流,不過就不是每個人都適合,要用心了解不同市場,視乎你覺得物業投資賺錢有多重要。


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