各國全面量化寬鬆QE 樓價升硬?

肺炎疫症殺全球一個措手不及,經濟完全癱瘓,股市大跌。各國政府落重藥救市,其中影響全球經濟的美國聯儲局,大刀闊斧減息1.5厘至0息後,先推7000億美元量化寬鬆,未幾再宣布無限量QE。大家還記得金融海嘯後QE時代,全球資產價格飛升,今次會否照辦煮碗呢?

讀者來信

Anthony Sir你好!美國一再減息,相信其他國家都會跟,就算減唔到息,都會大灑金錢,量化寬鬆又來了嗎?會否推升樓價?

回覆讀者來信

是的,量化寬鬆(QE)確實會推升樓價。
或者可以這樣理解,量化寬鬆是政府透過買債等手段,向市場注入資金,使利率處於低水平。或再配合減息、降準等手段,迫使大量資金湧入市場,達至刺激經濟的目標。簡單來說,市場熱錢多了,引伸而來,貨幣貶值,資金追逐資產,都會推升樓價。
 
這是推升的動力,然而與此同時,亦有拉跌的動力。
如果經濟好,何須量化寬鬆?所以背後肯定是經濟出現問題,例如今年的武肺疫情癱瘓全球,公司倒閉、失業率颷升,經濟下行,無可避免,樓價最終是否會大幅推升,要看兩股動力那一股強。

日本QE無效

以日本為例,早於2001年已經開始用量化寬鬆政策來挽救經濟,效果並不理想。再看歐洲各國,自從歐債危機爆發以來,利率再低都無法扭轉經濟困局。年初筆者到歐洲住了個多月,感受一下當地的經濟情況。得出一個結論,量化寬鬆似乎比較適用於短期的市場變化,若果經濟體系本質上出現問題,量化寬鬆亦難以解決。
 
疫情始終都會過去,是短期市場變化,而非本質上的問題。

可以預期,當經濟見底之後,配合量化寬鬆,經濟就會出現反彈,資金多了就很難收回來,美國過去曾啟動三次量化寬鬆,令到香港的樓價翻了又翻。

金融海嘯美推三輪QE

第一輪2009年初至2010年初,規模最大,當年正是金融海嘯後,百廢待興,此前香港人未經歷過量化寬鬆,很多專家前輩,仍然用舊世界眼光分析經濟,甚麼經濟下行、失業率上升等等,結論是…仲大鑊過SARS,金融海嘯是全球性災難,最少三五七年才能復元,誰知資產市場即時起動,到2010年底,樓價已經從低位大幅反彈4成有多,專家前輩跌晒眼鏡。

第二輪是2010年底至2012年底,資金泛濫、利率低企,再加上政府推出辣招,即是第一代的SSD,鎖死了二手市場供應,樓市升勢依然猛烈,又再急升3、4成。由於有SSD,除了住宅之外,工商舖車位亦被炒起,成交前摸兩、三轉是等閒事,記得當時市場上流行一句,有貨有得摸,冇貨冇得摸,追價成交湧現。後來政府推出3D辣招,才暫告一段落。
 
第三輪是2012年底至2014年底,由於期間有3D辣招出台,再加上樓價已經升了很多,所謂基數高了,所以升幅稍為緩和,但仍然有逾2成升幅。除了3D辣招之外,政府亦開始出招收緊按揭,炒家基本上已全面撤出,只有用家及長線投資者。記得當時很多區的二手細價樓,呎價開始衝破萬元,當時大家都嘩嘩聲。2014年底開始量化寬鬆退場,利息開始趨升,咁啱中國股災,再加上2015年上半年樓價升勢過急,做就了2015年底的跌市。
 
經驗如此,量化寬鬆之後,只要配合經濟見底復甦,推升樓價似乎是無可避免的事,不過幾時經濟才見底?底位在那裡?就是大家買樓的時候需要考慮的問題,現在入市,未必是最平的時候,但相比之前旺市,現在的價位安全多了,是時候出去獵宅了。

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