加息後,樓價跌唔跌?睇實!銀行、政府、業主… 3 大關鍵角力

加息之後,開始有減價,好多朋友問,會唔會真調整?…銀行一方面加息,另一方面估價又不斷升,到底推上定推落?想買樓一定要睇實銀行、政府、業主幾方面的關鍵角力…

朋友: 噚日代理介紹咗個盤俾我,話好筍~
筆者: 講得就梗係話筍架啦,點筍先?
朋友: XX花園細則,業主開530萬,銀行估540萬!
筆者: 咁就筍架嗱?
朋友: 估凸價喎!
筆者: XX花園?睇睇先…最近成交500萬咋喎~
朋友: 係咩?點解嘅?
筆者: 好常見啦,估到唔代表成到~~
朋友: 仲以為因為呢排講加息,有筍盤添~~
筆者: 有的,開始有業主減價,不過要俾心機搵!

加息之後,市場上終於出現一些減價新聞與評論。

過去一年,樓市升到你迷信,每天都是破頂新聞,評論幾乎一面倒說樓價會繼續上升,偶爾有人提出相反意見,總之一提到減價、跌等字眼,都會被廣泛批評,市場氣氛異常亢奮。與此同時,身邊其實有很多未買樓的朋友都期望樓價會稍為下跌,見樓市氣勢如虹,唔敢出聲。其實跌唔跌,並非單一因素可以決定,就最近市場所見筆者覺得有幾個因素正在角力,部份因素,如果不是落場實戰,你未必會聽過,但影響深遠…

銀行、政府、業主…3大關鍵!將會各自面對角力!

銀行:放水VS收水?…取向角力

加息(跌)

各大銀行陸續提高鎖息上限,不過今次所謂加息,然而對一般供樓人士來說,只是供多0.2%,以一個500萬的單位,借8成按揭,30年期為例,每個月只需要供多400多元。
不少朋友形容:「食餐飯都冇咗啦!」
說的也是,幾百元實際上沒甚麼大不了,然而今次加息只是開始,如果未來幾年調高2%,供款就會多4,000多元,才見真章。
不過如果銀行資金壓力大,要收水,咁就另計囉~~

估價(升)

正如前文所說,銀行估價進取,是推高樓價的一大動力!舉例,明明類似單位,市場成交價只是500萬,但是估價可以去到520萬、530萬,甚至550萬。過往很多時候熱門屋苑才有這種情況,最近就連舊區的單幢樓都陸續出現!
問題在那裡呢?大!業主開價的時候,固然會睇住銀行估價開,代理推盤的時候,估足價、估凸價,都是強而有力的賣點。買家追價的時候,如果經驗不足,唔識睇成交、唔識睇回報、唔識秤,就很容易會被吸引,盲目高追甚至創新高!
如果銀行收水,高抬貴手,調低估價,形勢就有變囉!

政府:娥6招VS 前朝出錯辣招?…政策角力

娥 6 招(跌)

過去一年大部份發展商求價不求量,有樓都唔急賣,慢慢賣,最緊要價錢靚,甚至流行招標,特色單位又招,分層單位又招。最近形勢好像有點轉變,筆者樓下的商場,最近都多了很多代理,除了正在開賣的新盤,一些之前的新盤貨尾都在熱推,訂價方面,雖然都係貴,但感覺上沒有過往那麼進取。受空置稅政策影響?還是發展商都覺得市場形勢有變,不如先出貨套現?不得而知。

前招辣招(升)

之前的文章都講過很多次,非首置15% 印花稅是令樓市一發不可收拾的最大元兇,在這個政策下,擁有超過一個單位的業主,個個都唔捨得賣樓,擔心賣咗買唔番,於是二手供應幾何級數下跌。如果最近你有去舊區睇樓,你會發現鎖匙量更少得驚人,有兩個相熟的舊區,600萬樓下的物業,全區只有一條鎖匙!非常恐佈!既然如此,業主又何須平賣呢?除非政府及政客醒覺,放鬆辣招,不然在這個供求失衡的情況下,大趨勢難以扭轉。

業主:見好就收VS盲目睇升…心理角力

升得太多(跌)

有專家指出樓市有機會跌兩成,好友朋友見到當然怒火中燒,不過細心諗諗,其實跌兩成也並不是甚麼大事件!試想想過去一年,尤其是細價樓市場,明明400萬的單位,衝破9成按揭門檻之後,勢如破竹直撲8成門檻關口,現在都叫賣500多萬了。即使跌兩成,都未能回到一年前的價,有甚麼大不了呢?

死都唔賣(升)

很多業主,都是早幾年2、300百買回來的,賺了好幾百萬,就算減100萬只是「面嗰浸」而已,如果對後市的信心動搖,減價的空間很大,只是願唔願意減而已。如果有信心,另一個角度看,持貨能力很強,問題是為甚麼他們信心會動搖呢?政策覓地遙遙無期,除非政府突然勇猛,搞定填海、收棕地等棘手問題,公佈未來有超大量供應,不然也很難扭轉。

總結來說,雖然加息未必可以令樓價顯著下跌…但最少最近可以看到一些下行力量,短期內樓價升幅有放緩,情況可能會像2013年政府推出3D辣招之後,市場曾經有一年左右的冷卻,整體指數未必會跌得好多,大約是幾個%,但部份業主軟化,可能有機會買到比現價低10% 或以上的物業,計劃買樓的朋友要好好把握機會,裝備自己,迎接機會的來臨。


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