加息下要考慮3大因素 過哂關先好諗買樓

讀者來信

Anthony Sir:

你好,本人兩年前已計劃買樓,可惜一直沒有行動。

今年加息勢在必行,你覺得對樓市有甚麼影響?買家又應該如何部署?

讀者Dick Lee

回覆讀者來信

若加息真的比預期快,作為買家,應該要重整計劃。

首先,從自住的角度計算,用家主要考慮的,是供樓化算還是租樓化算。

雖然近年樓價升了不少,然而因為租金高企,供樓仍抵過租樓,尤其是上車盤市場,不少未上車的朋友仍選擇買樓。

那要到甚麼時候才會打消買樓的念頭呢?當租樓抵過供樓的時候,就未必值得買樓了。

之前筆者曾經寫過一篇文章,分享台灣朋友的居住情況,價值近1,000萬元新台幣的單位,才租萬多元新台幣,為甚麼要急著買呢?香港的情況不同,加息之後又有甚麼轉變呢?

以新界熱門上車屋苑一個樓價400萬元、月租10,000元的單位為例,借90%按揭上車,按息2.15%,供30年,月供就是14,169元;
以首次供款計算,本金是7,438元,利息是6,731元,連同管理費約7,500元,就能住一個租值10,000元的單位,供樓有著數。

如果按息上調至5.15%,月供就是20,512元,以首次供款計算,本金是4,390元,利息是16,122元,連同管理費約17,000元,如果租金沒有跟隨上升,10,000元就能租,仲買? 

其次從投資的角度計算,長線投資者主要考慮租金回報是否吸引。

租金回報並非單純的計算每年租金收入,還要計算支出。金融海嘯後各國爭相印銀紙,供樓利率跌至大約只有1%。

而當時隨便找個上車盤,租金回報都高達6%,息差高達5%。

當時一個熱門的上車屋苑,一個普普通通的上車盤,大約150萬元,由於出租單位仍可以做七成按揭,月供約3,400元,本金逾2,500元,利息不到900元,收租約7,500元,收租收到手軟。

然而隨著樓價利息不斷上升,收租回報越來越低。

雖然租金都有上升,但上升幅度遠比樓價少,例如上述上車屋苑,同樣單位的樓價已經升至400萬元,租金約10,000元,租金回報只有3%,按息2.15%,還有少許優勢。

如果將來繼續加息,例如要去到5.15%,息差就會變成負3%,還想買樓收租嗎?

聽前輩所講,1997年至2003年泡沫爆破的時候,一個收租約8,000元的單位供樓要20,000元,每個單位每個月要倒貼,於是就有賠錢賣樓的情況出現。

當然上述是計算的因素,還要考慮心理因素。

最主要原因是怕樓價會繼續上升,現在不買,之後會更貴,例如用家擔心要經常被迫遷,投資者擔心錯過賺錢機會等等,當涉及主觀因素,買賣就會有點偏差。

加息之初,本港經濟通常都會配合外圍好轉,對樓市影響不大,直至加幾次息之後,供樓有點吃力,回報又變負數,那就要考慮換馬了。


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