讀者問:新界 20 大上車屋苑,400 萬樓絕跡!點算?

回覆讀者:小屋苑呢?唔住得咩?…單幢樓呢?有鬼咩?…還是自己沒有去認識?上車盤如果破 400 萬,有何優勢?離頂不遠了!

文章於 2017 年 5 月 27 日刊於【經濟一週】專欄

讀者來信

Anthony Sir你好,看見最近樓價不斷創新高,實在感到無力!我和男朋支畢業已經好幾年,努力工作、儲錢,希望可以買到樓,可惜越努力工作,樓價升得越急,怎麼也追不到,我們要求不高,希望買一個400萬以下的單位,借盡9成按揭上車,怎麼這樣一個小小的願望都不能達成呢?最近有調查說,新界區20個主要細價屋苑,叫價400萬以下的上車盤剩下不到10個,如果400萬以上,要做8成首期,我們實在負擔不了,求救!我們該怎麼辦呢?

回覆讀者來信

第一,樓市有高有低,筆者相信新界熱炒細價樓短已近見頂!

我知道這是一個很大膽的預測,不過筆者確實認為是這樣。
問:細價樓優勝的地方在那裡?質素不高,但為何升勢那麼凌勵?
答:因為可以借9成,無樓族可以極低首期上車!
如果這些細價盤紛紛衝破400萬,結果會是怎麼樣?
 
例如一個去年330萬的單位,首期最低33萬就可以上車。
假如升到400萬,OK!40萬上車,差幾萬而已,阻力不大!
假如升到450萬,弊!90萬才可上車!相差50萬!
註:因為根據金管局的指引,8成以上的按揭,最高貸款是360萬,當樓價升到420萬,最多借360萬,首期60萬,當升到450萬,最多亦是借360萬,首期就是90萬。由40萬到90萬不是小數目,價錢這樣一跳,淘汰不少買家,競爭少了,升勢自然放緩。

假如買600萬樓呢?靚好多喎!首期120萬,差30萬而已!
註:金管局指引,600萬以下的物業,都可以做8成按揭,有能力拿90萬買樓的,經濟總有點基礎,多拿20、30萬問題不大,何不多付30萬,買個600萬的優質物業?
簡單來說,當這些單位由300多萬升到450萬,就失去優勢!
失去優勢,少咗人買,升幅自然放緩。

第二,為甚麼一定要買新界區20大上車屋苑?

小屋苑呢?…唔住得咩?有鬼咩?
單幢樓呢?…唔住得咩?會死咩?
所謂新界區20大屋苑,其實只是物業市場上一個很小的部份,不過因為媒體講得多,因為年青上車族唔識,又唔肯花時間去發掘、去學習,就一窩蜂走去追價創新高,其實今時今日,很多小屋苑、單幢樓的價錢都在400萬以下,新界固然有,市區都大把!
水向低流,醒目的話…應該唔會高追,去其他地方搵筍盤。
睇各位年青上車族的本事了!如果無知主導市場,唔識、唔睇、唔學,繼續去所謂新界20大上車屋苑高追、破頂,怪不了人啊!

你們現在可以做甚麼呢?

筆者相信,暑假高峰期會是樓市最後瘋狂,之後就會進入調整期,現在不要盲目高追,先多去睇樓,鎖定目標,待市況轉弱的時候才考慮出手!現在說總沒有人信,新特首上場,相信總會有點回應,加上大陸嚴厲調控等外圍因素,相信暑假後或多或少會有調整。
如果有多餘資金,可以考慮投資非住宅及大陸樓,別讓錢停下來呆等!

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