新樓租金回報低   點解?

很多人會用租金回報率去衡量一層樓是否抵買,但新樓的租金回報通常特別低,隨時只得2厘。於是覺得偏貴,寧願轉買二手樓。仲有啲專家以此為由,分析樓市已經處於高位,入市有風險,係咪真  係咁?點解新樓租金一定比較低?

其實新樓租金偏低好正常…

租金回報 = 每年租金 ÷ 樓價

如果想租金回報高,好簡單…

(1)  租金高 或

(2) 樓價平 或

(3) 兩樣齊晒

新樓的租金回報,一般都會偏低!

簡單問一個問題:「新樓貴?定二手樓貴?定舊樓貴?」

相信個個都識答:「肯定新樓貴啦!」

原因有三

原因一:人普遍鍾意新樓  

如果兩者的價錢一樣,質素一樣,有得揀,大部份都鍾意新樓,這是人之常情!冇人住過嘛,第一手嘛,即是貴啲都會買啦!

原因二:示範單位只看到最好一面

另一個原因,大家都忽略了,就是新樓的銷售策略!

先講硬件,睇新樓的時候,你睇的是示範單位,一般都不在樓盤現場,而是在高級商場、寫字樓,你亦不會看到這個小區真實的一面,對面有工廠?樓下有街市?遠望見墳場?通通都見唔到!

單位的景觀都係段估冇辛苦。睇到的永遠都是最好的一面,美侖美奐的單位裝修、樓盤模型,還有廣告影片裡,都是來自歐美的俊男美女,誰知入伙之後,周圍只聽到廣東話與普通話!XD

原因三:現場銷售氣氛高漲

再講軟件,各大行都派出大量精英,幾個人服待你一個,前期的電話攻勢、現場的撈客攻勢、展銷廳內左右夾攻,還有現場無數的人群氣氛助攻,購買意欲自然高漲,如此費盡心思讓你擁有一個完美的置業夢,貴啲都值丫!將來你賣二手會有這些部署嗎?所以新樓樓價一般都會偏高,我們稱之為溢價。

租金低死穴: 入伙初期大量租盤

另一方面,租金又會低,點解?

二手樓放租,一個屋苑,最多得幾十個,甚至得幾個放盤。

新樓呢?入伙的時候,是幾百伙甚至過千伙一齊入伙的,假設當中有 1/3 是投資者會放租,隨時有百幾個甚至更多放盤,你想快啲租出?識做啦!減價!所以新盤劈租是正常的現象!

新樓 (1) 樓價偏高 (2) 租金偏低,回報自然低,很正常!

其實很多二手樓都有 3 厘以上的回報,如果你買舊樓的話要收到 4 厘以上回報是正常的事,再加上香港的利息偏低,所以即使租金回報不高,仍然有很多人搶着要買樓。


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