「同樣400萬 香港住劏房 外國住豪宅」這是嚴重錯誤的投資思維

很多人覺得香港樓貴,因為會將香港樓價和外國樓比,香港用400萬只可以買200多至300呎,但在外國卻可以買大十倍。所以他們寧願買外國樓,都不願買港樓。然而,單單這樣比較,是嚴重錯誤的投資思維。

讀者來信

Anthony Sir你好!最近睇你的文章及影片,分享了很多買樓的真實個案,獲益良多。然而我卻覺得,香港的樓價實在太貴了,例如市區二手樓,4百萬買不到3百呎,相比估價成交價,的確是平,但相對其他地方的樓,也真的太貴了,最近有Sales介紹我,例如在大馬、在泰國,即使一些大城市,這個價錢甚至可以買到10倍面積了,不是更抵買嗎?為甚麼還要買香港樓呢?

回覆讀者來信

這是非常錯誤的思維,阻礙你財務自由的錯誤思維!
如果只懂得計死數,跟香港的樓價作比較,幾乎全世界的樓,都要比香港平,正如你提到在大馬、泰國一些大城市,400多萬可以買大10倍,買2千多呎了,買樓就只計呎價嗎?那不如買到這世界邊端吧!何不到津巴布韋?通貨膨漲冠絕全球,貨幣面額之大,更勝陰司紙,據說幾十億鈔票只能買幾隻雞蛋,樓價肯定便宜。何不到阿富汗?活在戰火之中,每天望着天空數飛彈,樓價肯定便宜,何止2千多呎?隨時2萬多呎都買到,那又如何?真的抵買?

思維的錯誤,在於只懂睇價錢,不懂睇價值!

土地的價值以甚麼來衡量?
在於甚麼人在這裡生活,如何使用土地,創造甚麼價值!
很久之前聽過前輩的一席話,據說是引述施老闆的分析…
如果農業社會,種菜種米,產品價值有限,地價最平;如果是工業社會,機器日日夜夜運轉,產品價值較高,地價較貴;如果是商業社會,秒秒鐘幾百萬上落,產品價值最高,地價也最貴。
香港是國際金融中心,樓價比大馬、泰國等貴,是理所當然的。

價值…會反映在租金上

租金是…在這裡生活的人,真金白銀願意付出幾錢來使用。
與當地人的收入掛鈎,例如你月入1萬,或願意用3千來租樓,又例如你月入10萬,或願意用3萬來租樓,總不會月入1萬,用3萬來租樓吧!因此租金越高的地方,反映當地人賺錢的能力越高,樓的實際價值,應該越高。跟香港樓比較,很多地方樓價都很平,租金回報是否能跟上?大馬、泰國等租金回報,雖然也不低,但是空置率卻很高,尤其是在首都一線位置以外的地方,香港呢?即使去到大東北、大西北,住宅單位都是租得滿滿的。

價值…會反映在買賣價上

買賣價與租金不同,除了實際使用價值,也反映了投資價值,例如買家之所以願意用呎價1萬元買入,是因為買家覺得值1萬,將來可以用高於呎價1萬的價錢賣出。買賣價與當地人的收入有關係,但關係卻沒有租金那麼密切。影響買賣價的因素實在太多了,尤其是資金流向,在量化寬鬆的世代,資金追逐優質資產,正如你有錢也不會到津巴布韋、阿富汗買樓一樣,樓價越高,反映買家心目中香港樓的保值能力、升值能力越高。大馬、泰國等雖比香港樓平,但二手賣得出去嗎?可以賺到錢嗎?
 
當然還有很多因素影響物業的價值。
例如資金流向、市場供求、政府政策等等,還要留意當地是否會交重稅,皆因香港是數一數二的低稅天堂,很難有其他地區稅率比香港更低。不過最重要部份,還是租金及買賣價,雖然香港樓的價錢比其他地方貴,但價值卻比其他地方都要高。單看價錢,不看價值,如何賺錢?如何財務自由?

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